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南京11楼市火爆,销售压力却增加
2012-11-12 11:10:05   来源:   评论:0 点击:

头几天,南京楼市的行情热度就不低,网上房地产数据显示,截至11月7日(本周三),南京楼市11月已累计认购住宅房源1506套,累计成交1468套。日均成交达210套,已经略高于10月份的日均成交量205

  11月刚开头,市场面传来的热销声音已经不少,不仅楼盘推房急匆匆,现场销量也算不错。仅月初几天,南京楼市每天成交的住宅房源已在200套以上,温和走稳的态势十分明显。不过记者发现,不论是眼下时兴的改善型楼盘,还是比较走俏的刚需楼盘,取得热销战绩的都是性价比较高的项目,此外年末市场虽然有供需两旺的迹象,开发商的销售压力其实还大过上半年。

  11月初日均成交突破200套高于“银十”

  开发商推房很“爽快”

  11月头几天,南京楼市的行情热度就不低,网上房地产数据显示,截至11月7日(本周三),南京楼市11月已累计认购住宅房源1506套,累计成交1468套。日均成交达210套,已经略高于10月份的日均成交量(205套)。

  在以往,月初即便是进入成交排行榜的楼盘,多数也都在100套之内,但在11月初,全市处在成交排行前列的楼盘就有三家在100套以上,另外还有两家接近百套,这说明本月初楼市的开盘项目不仅供应量较大,成交比例也较高。

  依照此前的业内预计,11月份全市共有54家楼盘计划推出9500余套新房源,超过了“金九银十”期间单月的供应量。在此前几个月,南京楼市经常出现上市量比预期缩水的现象,但眼下却体现得并不明显,11月1日以来,全市已有7家楼盘推出1283套新房源(包含都市圈),如果算上抢10月末班车推出的五矿九玺台等几家项目,推出的房源量已经达到1533套。与此同时,包括开盘去化8成的五矿九玺台、绿地紫峰公馆、高科荣境、中海万锦熙岸,去化7成的世纪城金域华府、碧桂园凤凰城,去化6成以上的保利罗兰香谷、融侨观邸等等,新开盘的项目中多数去化都很快。

  刚需、改善型楼盘均热销

  性价比是决定因素

  10月底至11月初,以别墅洋房为代表的改善型楼盘不断上演开盘火热成交景象,并且频频冲击热销榜单,不过记者发现,取得热销战绩的都是性价比较高的项目。上周六,仙林湖楼盘高科荣境正式开盘,首批推出58套叠加、联排别墅。叠加别墅折后总价在380万-480万之间,联排别墅折后总价则在530万-950万。折后的销售单价在14500元/㎡左右。在开盘认购一个小时不到的时间内,就有41套别墅被选走,认购达到八成,其中一套上千万的楼王别墅也被选走。记者在现场看到,不少客户是来自主城及城北仙林的改善家庭,多数购房者表示,依照仙林湖目前配套不断成熟的趋势,300多万起步的别墅还是很有性价比优势。

  高科荣境的销售情况如同数天前江宁热销别墅项目五矿九玺台的翻版,五矿九玺台于10月29日第一次开盘推出了114套叠墅和平墅房源,凭借1.5万~2万元/㎡的合理定价以及方山的区位优势,开盘当日就卖出86套别墅。同样总价在千万级的平墅楼王也顺利成交,截至本周,该项目已上传90多套数据,占到了11月初江宁成交量的几乎一半。“看到1.5万元的价位,我就觉得项目的去化肯定不成问题。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析称,这与全市改善需求的普遍回升有很大关系,应当说在合适的时间推出了合适的产品和价位。

  别墅项目如此,为数不多的刚需楼盘也同样坚持着性价比战略。位于板桥新城的世纪城金域华府上周日加推208套房源,主力户型面积为88、117和143㎡,均价8600元/㎡。由于较高的性价比和区域内稀缺的房源优势,开盘2小时认购将近7成,截至本周已经上传140多套销售数据。刚刚开盘的中海万锦熙岸本周开盘推出228套房源。单价最低7800元/㎡起,大户型折后均价9300元/㎡,小户型折后均价9100元/㎡左右,由于是江北的一线品牌项目,主力户型又有不少是90~110㎡的刚需面积段,总价80多万的折后价位还是被不少购房者首肯。

  此外,上周六开盘的都市圈大盘碧桂园凤凰城海量推出500套房源,也在一个上午卖出350多套,平均每分钟售出2套房。除了项目自身配套利好以及以老带新等大手笔优惠外,促使客户成交的主要还是因为这批是二期公寓的收官房源,后面将逐渐转向加推别墅,而且精装修5500元/㎡左右,三房总价55万成为近期为数不多的精装谷底价,不少投资兼养老的一期客户这次又来买二期。

  四季度房子卖得火,销售压力却在变大

  迄今为止,新推盘的多数开发商都对需求看好,但越来越多的楼盘积极推房,其背后也隐藏着对销售压力的预估。“其实同上半年相比,下半年楼市的购买力还是略微下降的。”有营销机构人士向记者分析,下半年市场刚需经历过一次释放高峰之后已进入相对平缓的阶段,改善需求虽有上升,但首先释放不会有刚需那么快,其次“刚改”需求也多少要受到刚需带动的二手房换购影响。加上岁末放贷开始收紧,无论刚需还是“刚改”,都会对其购房产生一定的抑制作用。

  有消息显示,近期全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别打折,还在基准利率基础上上浮5%-30%不等,部分城市甚至有银行上浮50%。目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5%—10%,南京目前首套房贷利率仍有银行能够打8.5折,多数商业银行可以打9折,但也不排除年底之前会持续收紧。

  专家分析认为,10月商品住宅周销售水平较8月、9月明显偏低,原因就是近期银行信贷利率开始收紧,受此影响,部分刚需消费者贷款压力加大,促使成交节奏开始放缓;此外目前楼盘价格上调超出预期,直接影响一部分刚需和改善型消费者调整近期购房计划。因而短期内,部分有购房意愿的消费者购房情绪受到抑制,再度摆出观望态度。

  而在开发商这一方,今年以来多数房企对现金流的渴求比以往更为强烈,不少开发企业面临着开发贷款收紧、融资成本提高、财务成本提高的局面,必须降价走量以获取足够现金流,减少财务成本的损失,同时从市场面来看,越到年底,住宅供应越贴近天量。11月份也预计有9000多套新房源上市,这些都在加重市场的去化压力。有业内人士向记者透露,虽然下半年以来不少楼盘提前完成全年的销售指标,但依然有不少企业的销售业绩存在缺口,某大型房企今年在宁销售指标为30多个亿,迄今为止实际完成26个亿,尚有不足10亿的缺口,另一家企业上半年销售指标也存在5个亿的缺口。一旦销售业绩没达标,势必对整个企业的资金回笼产生影响。中原地产研究总监张君对记者分析称,直到下半年,成交主流还是那些定位精准价格合理的项目,开发商为尽快回笼资金,依旧需要在加紧出货的基础上提升项目的性价比空间,支撑楼市成交进一步企稳。

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