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新盘销售没有想象火爆 楼市下半年回暖添变数
2012-07-30 10:51:59   来源:深圳商报   评论:0 点击:

  深圳楼市持续回暖苗头并未出现。记者近日采访中获悉,尽管市场出现淡季不淡行情,新盘入市踊跃,但是成交速度和成交价格仍保持五六月水...

  深圳楼市持续回暖苗头并未出现。记者近日采访中获悉,尽管市场出现“淡季不淡”行情,新盘入市踊跃,但是成交速度和成交价格仍保持五六月水平,量价齐升并未出现;而新盘大量上市,造成新房库存不降反增。由于目前处于政策调控的敏感期,业内人士称,七月份的“出师不利”,或许让下半年深圳楼市的走势增添了几许迷雾。

  新盘销售没想象中火爆

  “近期开盘的新盘销售情况并没有我们想象中那样火爆。”上周末一楼盘开盘现场,一位前来“探营”的操盘手向记者坦言,在货币政策松绑,刚需逐步释放,开发商努力造势等多重因素下,新盘销售仍低于市场预期,并没有真正意义上的“日光盘”。

  据中原地产统计,截至7月21日,新开、加推的12个楼盘中,仅有一个加推楼盘实现了当日售罄,最低的销售率仅有三成,更多的徘徊在六七成水平。

  深圳中原地产副总经理贺晓丽表示,七月份的一手房销售速度仍保持五六月水平,并没有实现突破;同时,新盘价格也基本上处于“原地踏步”的状态。也就是说,量价齐升并没有在市场预期中的七月出现。

  美联物业通过对七月份在售的数十个楼盘售价检测发现,并没有一个楼盘进行提价。尽管距离七月结束尚有几天,但基本可以判断,七月份新盘成交量只有六月份的七成左右。年中之际,降息、房贷优惠利率等刺激与“限购、限价、限贷”等调控暂时构成“脆弱的平衡”。一些业内人士认为,下半年,真正的博弈才开始。

  然而,七月份的“出师不利”,或许让下半年深圳楼市的走势增添了几许迷雾。

  对此,有业内人士评价,此轮回暖并不是无规则的“普涨”,而带有鲜明的“刚需拉动”特点。在中央多次表态不取消限购的条件下,缺少投机和投资型需求的介入,支撑成交“量价飙升”的基础很低,交易量能否延续大幅上涨的态势尚存疑问。

  新房库存不降反增

  一方面在售楼盘销售速度未实现突破,另一方面新上市楼盘加速进场,直接带来的就是新盘库存的增加。中原地产统计数据显示,截至7月25日,深圳新房存量为24607套,环比增加了4.1%,同比增加了3.5%。世联地产认为,若按近8周深圳全市新房周平均925套的销售速度,目前的新房可售量消化时间约为30周。

  据深圳中原地产统计,今年上半年总的新增供应有16405套,面积为145万平方米。下半年供应面积约为408万平方米,年度总供应量料达到553万平方米,创3年以来的最高值。

  “预计到2季度末及3季度成交旺季时,新增供应将有集中上涨。” 美联物业全国研究中心总监徐枫表示,受调控环境因素影响,市场成交速度会慢于供应速度,届时库存上涨阶段或将重新到来。总体而言,自调控以来,多数房企成交长期处于低迷状态使得库存量形成积压,而短期内市场成交很难有突破性增长,因此开发商的去库存压力仍然存在。

  事实上,开发商的去库存压力和资金链仍很严峻。万科统计,北上广深等14个主要城市5月末的库存水平为1.14亿平方米,仍在近年历史高位。“即使按照房企5月份‘全线飘红’的销售量计算,库存去化周期也长达近11个月。”万科有关负责人表示。

  全面回暖之势难成

  楼市虽未全面回暖,但反弹风险不容忽视。从7月下旬开始,国务院派出8个督查组,对16个省(市)开展专项督查。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说,主管部门从“喊话”到“专项调查”的转变,相当于一种市场信号,最终的督查结果对于后续调控政策如何把控就显得尤为关键。

  中银国际证券房地产行业分析师袁琳分析称,中央连续严厉表态,短期政策预期悲观。

  “下半年深圳楼市小阳春只会偶然出现。” 徐枫认为,工商物业市场是住宅市场的先行指标,而深圳商业地产已经持续低迷了半年,住宅市场后市也不容乐观;此外,在其他一线城市土地市场出现“地王”的同时,深圳土地市场尚在“解冻阶段”,“面粉”不好卖,“面包”销路也不会好。

  业内人士表示,下半年深圳楼市“以价换量”仍是主基调,在限购限贷限价“三限”政策未有松动之前,全面回暖之势难成。

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