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二手房
2012-11-02 09:07:05   来源:   评论:0 点击:

二手房指在房地产交易中心已经备案过、做过初始登记和总登记的、再次上市交易(如出租、出售等)的房产。只有办理过产权证的房屋(经济适用房、限价房除外)才能上市交易

  二手房的定义

  二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房,包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。二手房指在房地产交易中心已经备案过、做过初始登记和总登记的、再次上市交易(如出租、出售等)的房产。只有办理过产权证的房屋(经济适用房、限价房除外)才能上市交易。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。

  二手房概况

  二手房是相对开发商手里的商品房而言,它是房地产产权交易二级市场的俗称。

  凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房和经济适用房。

  包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

  二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担保业务。

  具体步骤是:按双方买卖合同的规定,将买方的资金如数如期划给卖方,将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方,使双方各得其所,避免互不信任。

  二手房的价格

  房子价格由什么决定

  房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的,在这一点上,新房和旧房并没有什么本质区别。

  决定地价的有以下四大因素:

  1、位置、面积

  地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。

  一般来说,面积大的土地,其利用效率比面积小的土地高,因而价格较高。但也不能一概而论,只有房子所处的土地的总体面积比较合适,其土地价格才会比较高,房子的价格也会比较高。

  2、地形、地质

  不良的地形会增加工程前期施工的费用,提高建筑成本,也会影响土地功能的发挥,因而地价较低。例如,在山坡上已建有一个工厂,则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。

  3、形状、用途

  一般来说,三角形等不规则土地,由于利用率低,其价格自然也会有所降低。

  而商业用地价格高于工业用地;工业用地价格高于住宅用地。

  4、交通、环境

  土地附近的街道是否属于主干道,主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否,都会影响土地的价格。

  土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。

  对于居住用地来说,公共服务设施齐全、基础设施完备,远离污水处理设施的土地,价格自然会比较高。

  另外,政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制,也会影响土地价格。

  二手房的交易流程

  骤一:查册。

  买卖双方条件达成后,在双方签署合约之前,可以自行到房管局进行查册。

  步骤二:签约。

  交易双方签订《房屋买卖合约》。

  步骤三:晒图、递件。

  晒图资料:需提供房地产证原件。

  递件资料:包括1.房产证(共有证)原件;2.广州市房地产买卖合同;3.广州市房地产转移登记申请表;4.买卖双方身份证复印件(须原件校对)。

  步骤四:查税。

  步骤五:交税,过户。

  步骤六:办房产证、收楼。领取新房产证、办理收楼手续。

  二手房买卖注意事项

  一、产权清晰

  产权证上的房主是否与卖房人为一个人;搞清楚所卖房屋的性质;产权证所确认的面积与实际面积是否不符;验看产权证的正本而且到市房管局查询此产权证的合法性。

  二、房屋结构

  是否有私搭私建部分;是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构;如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;阳台是否是屋主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题。

  三、居住空间

  观察房屋的内部结构户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹?墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

  四、房屋配套

  打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚;确认房子的供电容量;观察户内外电线是否有老化的现象;电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;煤气的接通情况;小区有无热水供应,或者房屋本身带有热水器。

  五、装修状况

  原房屋是否带装修,装修水平和程度如何;是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。

  六、物业管理

  水、电、煤的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心,小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。

  七、居住费用

  水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。

  八、旧房历史

  哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限,哪些人住过,什么背景,是哪种用途,是否发生过不好的事情,是否欠人钱,或者发生过盗窃案,是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

  九、邻里情况

  好邻居会让你生活愉快;在不同的时间在社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次;拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心;与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

  十、房屋价值

  自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会做价值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

  十一、贷款条件

  二手房按揭的条件是:满18岁,有城镇户口,本市、外地均可;能提供稳定的收入支付本息的证明;愿意将所卖的房子作为抵押,或者能提供其他符合条件的抵押;所购房屋产权所属真实可靠;支付有关手续费。

  十二、产权的完整性

  确认产权的完整性,有没有抵押?包括私下抵押?共有人等等,要知道即使在法律十分完善的香港,也会出现这样的纠纷;只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

  十三、产权交接

  找个双方都信得过的单位,如信誉较好的担保公司,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。

  十四、产权的过户

  必须要经市房产管理局办理产权变更手续后才算完成过户手续,有中介公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定要产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

  十五、应不应该找中介公司

  公房上市采取两头把关、中间放开的政策,中间的交易过程完全由中介公司来操作;中介公司的二手房信息要比个人更全面,但是目前来看信息的准确程度还需要验证;在把你的业务交给中介公司之前应该了解:中介公司提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失;中介公司的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?

  十六、了解中介公司诚信

  中介公司应该提供两证:有效的工商局颁发的营业执照,市房产管理局颁发的中介代理行证书;资质证书是行业管理部门颁发的,对保证中介公司的可靠性更有作用。

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