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住宅投资
2012-10-31 09:10:33   来源:   评论:0 点击:

 同投资股票,一样投资买房也是买一种预期,物业某项品质的普遍认同会使其购买需求转旺,促成价格上涨,正因此,营销中有了各种概念的流行。

 

  住宅投资的含义

  住宅投资(Residential Investment)

  住宅投资包括对单个家庭住宅和对公寓(简称住房)的投资。住房以其使用寿命的长期性而被划分为资产,是任何财富拥有者都能够拥有的财富之一。也正因此,每年新增的住房投资仅占既有住房存量的很小比例,约3%。

  住宅投资的决策涉及企业、家庭甚至政府,因而住宅投资有其特殊性。在所有投资需求中,住宅投资对实际利率最为敏感。这是于住宅的折旧速度非常慢(几十年的旧住宅比比皆是),因此折旧费微乎其微。这样实际利率对住房投资决定显然十分重要。如果是租房,那么支付给房主的租金中大部分是对住宅所占用的资金的报酬;如果是自己购房居住,那么住宅成本的主要部分就是住宅抵押贷款利息。所以,住宅投资是投资中对货币政策和财政政策引起的利率变化最为敏感的部分。由于货币政策较之财政政策对利率的影响更大,所以住宅投资与货币政策的关系就比它与财政政策的关系更为密切。

  影响住宅投资的因素

  对住宅投资的分析是从对既有住房的需求开始的。一般地,既有住房的供给是不变的,而对既有住房的需求取决于许多因素:

  (1)财富量越大,则对住房的需求越大;

  (2)其他资产,如债券的收益率越低,则对住房的需求也越大;

  (3)对住房存量的需求还取决于拥有住房所能得到的净实际收益。

  这样,如果要在住房价格与住房数量的二维平面图中加以表示,则取决于上述因素的下斜的住房需求曲线就与既定的、因而垂直的住房供给曲线相交,决定了住房的资产价格。在这个基础上,就可以考虑住房投资的决定了。因为对住房的投资是现期住房的资产价格的增函数,在住房领域中,存在一条与普通供给曲线相似的住房投资供给曲线。这种上斜的住房投资供给曲线又称住房的流量供给曲线,与垂直的存量住房供给曲线相对应。任何影响对既有住房存量的需求的因素都会影响住房的资产价格,进而影响对住房的投资率。

  住宅投资优势风险及升值因素

  以投资的角度来看住宅投资较之于其他的投资形式优势较多。一是保值增值风险小。住宅投资有自用和投资双重功能,既可通过出租来获取 收益,或是通过抵押融出资金,又可出售转让赚取差价利润。二是盈利时间长、空间大,住宅产权为70年,土地资源的有限相对于人口的不断增加,需求的提高,使得其价位总体趋势向上。三是可以小博大选择贷款买房,借款时间长、利率低,前期投入的自筹资全不多掌握了趋势和方法技巧,投资可以事半功倍。

  作为投资应考虑风险保值,回报方面规避风险应放在首位。住宅投资较之股票风险相对较小,并不等于无风险。90年代初的地产虚火令人心有余悸,近观1997年投资香港房产现已成为负资产,因此,住宅投资作为投资周期长、投人高的投资项目,其资金的流动性和变现性较差,受政策、城市规划等因素的影响较大,一定要清醒地认识房地产市场的政策风险、社会风险、经济风险、技术风险和自然风险等因素, 另外,购买期房还要承担是否烂尾和开发商许诺不实的风险。与投资股票一样住宅投资的升值因素是投资者最为关心的,具体表现在:

  首先,住宅的价值构成由地产和房产两部分组成,包括地价、建筑成本专业费用利息利润税费等。住宅投资主要靠土地的增值,地点选择对住宅投资的成败至关重要,有言不怕好的地段买到坏房子,就怕在不好的地段买房子,所以,应从不同层面科学地认知和理解地段微观的地理位置,包括周边环境、交通条件等。宏观的社会位置,意味着人气和文化氛围等。周边环境条件的任何改变都会对房产的价值产生影响,如拥有令人心旷神怡的大面积绿地,靠近山体和水域景观或是商业发达人口集中地段都是良好的投资区位。若处于观瞻不良的忌讳之地,如垃圾场或污染源附近,治安不良等,则不适宜投资。交通状况是生活工作的基本条件,是决定地段好坏的最活跃因素,交通状况的改善可改变不佳的地段,房产带有鲜明的地域特征。不同社会经济状况、文化背景表现出较大的差别,文化层次高的社区,住户的背景造成的某种声望将吸引同类型客户,带旺区域内房产的升值,如使馆区居住的外国人较多,使其周围的外销公寓倍受青睐。

  其次是规划设计。住宅开发和投资都遵循最佳利用原则,人们乐于居住在设施配套完备的地区。城市规划确定了土地的发展方向,宜选择社会公共配套设施水平高的区域投资。另外,规划布局协调户型,设计舒适有效的楼盘,以及顺应时代潮流,具有超前意识的物业,经济寿命长。如现在的宽带网络、环保住宅,迎台了人们生活方式和消费品位的变化,是提高投资收益的重要因素。其它影响物业升值的因素还有建筑质量,物业管理,开发商的品牌信誉。房屋作为一种有着长期使用价值的产品,建造质量至关重要,同地段类似的两项物业,质量的优与劣,其日后差值会很大。物业管理的水平直接决定了租金的高低,优秀物管公司的信誉和服务水平,将提升物业的档次,物业的增值保值也取决于此,实力雄厚的开发商开发的住宅容易产生品牌效应使之成为投资热点。

  住宅投资策略

  市场每经历次反复,就成熟一次,投资策略也应有所转变。住宅投资以前是资金、胆识、眼光、机遇的结合,现在则更需要信心和耐心, 以及更新观念、灵活应变、用足政策,买进的机会多,须多斟酌,卖出的机会少,动作要快。投资时具体注意:

  一是确保合法可靠,减少投资的盲目性

  买房先买产权,只有取得了产权,投资者才拥有对房产的收益权和处分权,可自用、出租。买卖房产证则是产权的惟一合法凭证,投资前一定要确保所购房产的安全性,查明开发及销售是否合法,购买的是房屋所有权还是使用权,产权关系不明确解决起来也十分困难。

  二是前瞻性投资

  投资者要仔细研究城市规划方案,关注城市基本建设进展情况,寻找发掘隐藏的投资价值,主要有交通条件的改善,人们生活方式和品位的变化,新技术发明带来的改变等。并掌握好投资时机,投资过早资金可能被套牢,投资过晚则丧失上升空间。如深圳滨海大道的建成通车,使深圳南山后海片区的物业升值不少。

  三是追求长期稳定的收入

  住宅投资是一种长线投资,回报率特别高的项目很可能被复制,供应量的增长会降低其回报率,应注重物以稀为贵,资源有限性决定了投资的增值潜力,寻找选择具有不可替代优势的潜力物业。

  四是把握循环周期

  在实际操作时注意宙时度势,灵活应变。如购入单位后遇市场转淡一不必急于折价出售,可转手做长线将房屋出租收租金支付贷款,静守等待价升之日。在1984年和1987年这两段期间,如果买了房只持一年就卖出,大多亏钱且损失惨重,如果投资期为5年,亏钱的已经大为减少,如果持有10年后才卖出,大多会有赚钱的机会。

  五是用动态的眼光观察

  任何事物的优劣部不是绝对,在不断变化的市场中可能瞬间发生突变影响投资收益,如客观地理位置虽不可变,但其社会位置却是随着经济和城市的发展而不断变化的,现在的热点地段将来未必热,现在的冷门地段将来也未必不热。

  六是注意心理因素

  同投资股票,一样投资买房也是买一种预期,物业某项品质的普遍认同会使其购买需求转旺,促成价格上涨,正因此,营销中有了各种概念的流行。

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