长沙楼盘 | 北京 | 上海 | 广州 | 深圳 | 天津 | 重庆 | 成都 | 南京 | 武汉 | 西安 | 沈阳 | 青岛 | 大连 | 杭州 | 苏州 | 厦门 | 福州 | 合肥 | 其他城市
首页 > 楼盘新闻 > 正文

房屋维修
2012-10-24 11:49:58   来源:   评论:0 点击:

狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和维修;广义的房屋维修还包括对房屋的改建。

  什么是房屋维修

  狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和维修;广义的房屋维修还包括对房屋的改建。具体地说,房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常保养,对破损部位的修缮,以及对不同等级房屋功能的恢复、改善、装修及结合房屋的维修加固,增强房屋的抗震能力等。

  房屋维修的特点

  维修与新建的对象都是房屋建筑,在设计和施工理论上是相通的,因而它们有共性的一面。但是,由于房屋维修与新建房屋的应用理论不同,所以又有其独自的特点。

  ①房屋维修是在已有房屋的基础上进行的,是对房屋的构件、部分项目进行养护维修,局部或全部的更新、修复。因此,工作上受到原有条件的限制,设计和施工都只能在一定的范围内进行,往往是借鉴原有房屋的构造、部件、装饰、布局等,发展维修建筑艺术。

  ②房屋使用期限长,在使用中由于自然或人为因素的影响,导致房屋的损坏或使用功能的减弱。而且,由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异,同一结构的房屋,其使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的。因此,房屋的维修是大量的、经常性的工作。

  ③房屋维修项目多,涉及面广,零星分散,各类房屋装修材料的品种、规格多,备用材料的规格和品种也多。有些材料可以用新材料代替,通过修缮工程的实践、观察、研究、总结,可以改进旧房的结构与装修。

  ④房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图,并与周围环境相协调,因此技术要求较高。由于房屋维修的这种特殊性,决定了它有独特的设计、施工技术和操作技能的要求,而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋,采用的装修标准也不同。

  ⑤房屋维修具有生产和服务双重性。生产性是指房屋维修过程中必然会结合增添设备、改进装饰装潢、改善结构等项工作。通过维修可使房屋增值。服务性是指房屋维修的基本目的是为住户提供服务,保证房屋的正常和安全使用。

  房屋维修的内容

  房屋维修包括房屋保养及房屋修缮。房屋保养是指物业管理者为保证物业处于良好的使用状态,对房屋结构、装修及设备部分实施的综合养护工作,是物业管理的一种经常性和持久性的工作。房屋的保养工作区别于房屋修缮工作。房屋的保养是对房屋进行的预防性养护工作,而房屋修缮则是对房屋损坏部分进行的修复工作;房屋保养的对象主要是房屋结构完好、装修及设备完好的房屋,而修缮的对象则主要是结构、装修及设备受到一定损伤的一般损坏房屋、严重损坏房屋及危险房屋;房屋保养工作一般具有经常性,且较零碎,工程量较小,而修缮工作则大多具有周期性,有规律且工程量较大。但在整个物业管理中,房屋的保养与修缮通常又是密不可分和交叉进行的,而且在内容上也是有重叠的,如房屋的保养与修缮都包括对房屋的小修。所以,在对待与处理房屋保养与修缮的关系上,应同样重视,不可偏颇和协调开展。

  (一)房屋保养的内容

  1.房屋保养的内容

  房屋保养包括房屋的日常养护和零星小修两方面的内容。日常养护与零星小修往往在房屋保养工作中同时进行。

  (1)房屋的日常养护通常是指房屋经常性或周期性开展的维护工作,如清扫、检查、加油、涂漆和清理等保养工作。房屋El常养护工作可以有不同的养护周期,可以是每天或几天一次的养护(如地面、扶梯、墙面等部位的清洁工作,每天巡视检查工作等),可以是每周或每月一次的养护(如对有关设施设备进行擦洗、加油,排水渠、管道的清理疏通等工作),也可以是每年或几年一次的养护(如对房屋外墙的重新粉刷等工作)。

  (2)房屋的零星小修主要是指简单、零星分散、时间要求紧迫的小型维修工程项目。这项工作往往具有经常性,但无规律性,所以管理难度较大。一般房屋的小修项目可分为一般小修项目和急修项目两种,其差别是时间要求上的不同,急修项目的时间通常要明显短于一般小修项目。

  一般情况下,民用房屋保养中的急修项目应在1天内修理;一般小修项目应在报修后3天内修理;需安排计划修理的项目也应在1周内进行查勘,确定修理时间。

  ①急修项目。急修项目是指因房屋的损坏部分会严重影响房屋的正常使用或使用安全,而需立即修理的小修项目。通常这些急修项目是在房屋结构、装修及设备基本完好情况下的局部损坏项目。主要包括:房屋结构性损坏易发生危险的,因供电线路故障产生的停电及漏电,因水箱、水泵、水表或水管故障所产生的停水及水龙头严重漏水,楼地板、扶梯、踏步板断裂及阳台、晒台、扶梯等各扶手、栏杆松动或损坏,电梯发生故障,污水管严重阻塞冒溢,其他有危险的急修项目等。

  ②一般小修项目。一般小修项目是指房屋保养过程中的常规性小修养护项目。这些损坏项目会影响房屋的正常使用功能及使用状态,但对整个房屋的业主、租户或用户不会产生危险,其修复时间一般较短,但面较广,且可以有一定的修复时问。主要包括:一般门窗的损坏,水落管、雨水管、污水管等管道阻塞,屋面渗漏水,水斗、面盆、浴缸渗漏水及卫生设备零件损坏,其他一般小修项目等。

  2.特定季节的房屋保养工作

  在房屋保养过程中,物业管理者还应注意特定季节的房屋保养工作,特别是对于灾害天气,应针对其可能对房屋产生的破坏及影响,提前做好预防性保养及小修工作,同时组织相应物资及力量,以用于灾害出现后的应急需要。一般情况下,灾害性天气引起的危害主要来自两方面。一是每年春季的洪汛、台风,冰雪融化期间易出现积水、房屋屋面漏水,地基受洪水冲击而引起的塌方、损坏,房屋防雷设施不善引起雷击等现象,以及冰雪融化后房屋结构可能由于松疏而倒塌或部件塌落。二是每年秋冬季节的暖转寒以及寒潮侵袭期间易出现外墙水管、水箱的封管冻裂,影响正常供水与排水;屋面由于不堪积雪冰霜重负而发生塌落事故;供暖设施运行故障影响正常生活以及房屋结构损坏而又不宜维修(受冬季施工条件的限制,门窗损坏不能及时修复而受寒等)。

  房屋的保养应首先着重于季节性的预防性养护工作,应在灾害性天气及危险性自然因素出现以前,根据房屋本身的实际情况及业主、租户或用户的具体要求,综合房屋可能遭受的破坏及业户可能受到的影响,科学制订相应的保养计划及措施,着重做好以下工作。

  ①对房屋完损程度进行检查,对损坏较严重以及危险的房屋或部位进行着重保养或维修,确保房屋顺利过季。

  ②检查房屋的综合防寒防冻性能,及时整修门窗、装配玻璃、修补屋面和墙体等。

  ③彻底清查房屋的排水系统,清理屋面、排水管、窨井以及室外雨水排放通道,确保雨季、暴风雨及冰雪融化时的排水畅通。

  ④及时做好寒冻来临之前水管、水箱等设施的防冻裂工作,对外露的水管、水箱等设施进行包扎、粉刷、覆盖等,提高其防冻能力。

  ⑤大雪及冰冻期间,及时组织人员清扫屋面、外廊、屋檐、天棚、阳台等部位积雪、积冰,以减轻其荷载,防止塌落事故的发生。

  ⑥对空调等供暖设施进行检查,发现漏、坏等现象及时进行修复或更换,以保证整个供暖期的工作正常。

  ⑦其他保养小修工作。

  3.保养工作应注意的事项

  通常,物业管理人员主要通过业主、租户或用户的随时报修以及根据平时掌握的房屋完损资料,通过走访和日常巡查等途径来获取日常养护和零星小修项目的信息。为了有效开展这项工作,使房屋的结构、装修及设备各部分能及时得到养护及小修,物业管理者应注意以下几个方面。

  ①定期进行房屋完损程度的测定。使物业管理者能及时掌握房屋完损资料,结合房屋结构、装修及设备各部分的实际情况,科学制订房屋的日常养护计划及制度。

  ②建立管理人员的随访制度。组织专门的管理人员定期或不定期地对物业业主、租户或用户进行访谈,及时了解他们对房屋的养护要求以及房屋各部分存在的隐患和养护工作的缺陷。

  ③建立管理人员的日常巡查制度。规定管理人员每天或经常性对房屋各部分进行巡视检查,发现破损或破损隐患,及时组织进行养护及小修工作。常规的巡查项目有:

  a.对房屋的基本结构,如基础、墙体、梁、柱、楼地板、屋面、屋顶及楼梯等部分进行Ft常性检查,发现缺损、松动、裂缝等及时申报;

  b.对房屋的装修部分,如门、窗、内外墙装饰、地面、天花板装修、油漆及其他装饰进行检查,检查是否有损坏、松动、脱落、起壳、虫蛀及外表乱涂乱画等脏乱现象;

  c.对房屋基本设备设施,如供排水、供电、空调、电梯、消防、报警、公用天线等设施进行日常性检查,检查是否有堵塞、漏冒、漏电、损坏等现象,同时应检查是否有用户偷接或乱接电线,私改煤气管线、水管等现象;

d.对房屋附属设施及周围

相关热词搜索:房屋维修 房屋保养 房屋修缮

上一篇:看房该注意些什么
下一篇:房产中介在市民家门口贴假通知 骗个人信息

分享到: 收藏
评论排行
更多>>各地房产价格
北京房价 ¥25100
上海房价 ¥23200
广州房价 ¥14200
深圳房价 ¥18400
武汉房价 ¥7800
长沙房价 ¥6700
 
更多>>常用房产工具
税费计算器
购房能力评估
提前还贷计算器
住房公积金贷款计算器