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遇到恶意租客 房东如何保护自己权益
2012-10-22 11:20:18   来源:   评论:0 点击:

在面对恶意租客时,有些房东会将此事的处理全权交给房产中介去处理,或者是委托中介撬门换锁。这究竟是对还是错呢?遇到这样的情况房东该如何维护自身的利益呢

  房东在出租房屋的时候,有时候会遇到恶意租客,何为恶意租客呢?比如:租期已到,在房东的多次提醒下,逾期租客不肯搬走,同时既不给钱,也不续租,这种情况被视为恶意租客。当然也有其他的恶意租客,这只是其中一种,在面对这样的租客时,有些房东会将此事的处理全权交给房产中介去处理,或者是委托中介撬门换锁。这究竟是对还是错呢?遇到这样的情况房东该如何维护自身的利益呢?

  遇到恶意租客 房东如何保护自己权益

  凌斌律师:我觉得房东可以从两方面来预防恶意租客:第一,房屋出租时要求租客多付一些押金。押金多了,租客如要违约,所承担的风险也会更大。房东如果要走诉讼程序,由于手上有押金在,即使有损失,损失也不会太大。第二,签租房合同时,和租客约定,合同期满前一定时间内(比如15天)租客必须搬离,如果逾期不搬,租客所遗留在房内的所有物品,房东可自行处置。

  杭州律协民事委员会委员、浙江天峰律师事务所凌斌律师:租约已经满了,房东有权收回自己的房子。但是,权利必须是以合法的方式和途径来行使。

  如果撬锁后,房东把租客的东西搬到了其他地方,然后再告诉他,租客可以要求房东赔偿损失。如果撬锁后,房东采取秘密手段非法占有了租客的物品,房东可能涉嫌盗窃罪。即使只是换了锁,房内物品完好无损,租客也可以告房东侵犯了他的隐私权,因为屋内可能有些东西是租客不愿让其他人看到的。

  房东应当和租客协商解决此事,如果租客坚决不肯搬,房东可以向法院起诉,要求租客搬走并赔偿损失。如果法院判决租客搬离,租客仍然不肯,法院可以采取强制执行措施,强制其腾退。

  房产中介能不能受房东委托撬锁?

  凌斌律师:如果门没有撬错,中介又确实是受了房东的委托才撬这个锁,租客可以把中介和房东一并告上法庭,要求中介承担连带赔偿责任。

  但一般来说,在委托关系中,受托人行为的法律后果由委托人承担。如果房东确实委托中介去撬锁,中介撬了,那么后果应由房东来承担。

  但如果中介的行为超出了房东的委托范围,比如房东根本没有授权中介撬锁,中介撬了,那么后果应由中介来承担。又比如说,授权中介撬锁,但是中介撬错了,后果也应由中介自行承担。

  相关案例:

  今年10月11日下午5点15分,赵女士下班回到四季青夕照社区的家时,发现钥匙开不了门。抬头一细看,门上贴了一张“友情提醒”,上面写着:××物业有限公司现告知“朱××”,你的房子已被收回,详情请咨询××××(一家知名房产中介)采荷店。

  赵女士愣住了,“朱××”是谁?我的房子怎么会被房产中介收走?赵女士找锁匠把房门撬开,进去一检查,报警,说丢了两万元现金。

  赵女士:钱一直放在卧室柜子里

  赵女士告诉民警,卧室柜子里有个墨绿色的小帆布背包,里面有两万元现金。钱是她上个月取出来的,当时一共取了22万元现金,买房子付掉了20万,剩下两万她就暂时放在这个小背包里。

  负责这个案子的采荷派出所民警吴伟民说:“请赵女士的老公过来做了笔录,她老公说家里不止一套房子,平时两夫妻都住在景芳那边,夕照社区这套房子,他基本没来过,平时只有赵女士自己会去去,因为赵女士就在四季青这边工作,夕照社区这套房子里有她的电脑和工作资料之类。”

  房产中介:这是个天大的误会

  这家房产中介采荷店的工作人员承认,10月11日下午确实找了锁匠,开锁进了赵女士的家,还把她家的门锁锁芯换掉了。店长秦小姐一脸苦笑:“我们有点冤,这是个天大的误会……”

  赵女士家的门牌号是夕照社区15幢×单元×××室。中介当天下午是去夕照社区“收房”的,工作人员手里拿着这套要收回的房屋的房产证,房产证上写的地址,也是“夕照社区15幢×单元×××室”。

  “赵女士家的这套房子是2002年买的,她的房产证上写的就是15幢×单元×××室。”吴警官说,“但把房子委托给中介出租的这个房东,房子买得更早,而他们家的房产证上写的也是15幢×单元×××室,两户人家的门牌号一模一样。

  怎么会这样呢?

  因为夕照社区的门牌号多年前曾经调整过,最早的15幢,被调整成了现在的45幢,但当时房东接到通知,没有及时去修改房产证,这就产生了两本地址一样的房产证。

  店长秦小姐说,这次中介去收房,是因为租住在这里的租客逾期不搬,而且始终联系不上,在房东委托下,店里才会采取换锁收房的措施。但工作人员虽然进过屋,除了使用过厕所里的水龙头和电灯开关,别的动都没动过,更不用说偷钱。

  房产中介区域经理:

  上门换锁芯这种事,一年顶多两三次

  房产中介区域经理钟女士说:“其实委托我们出租房子的房东,她家的实际地址和房产证上地址不符这个情况,我们当时负责这套房子的经纪人是知道的。经纪人带房客去看的房子,也都是夕照社区45幢的那套。问题就出在收房的当天。那天带着锁匠去收房的是另一个经纪人,她不知道地址不符这个事情。因为开锁前是要把房产证出示给锁匠看的,她就带上了房产证,然后按照房产证上的地址,去开了赵女士家的门……”

  钟经理说,一般情况下,公司不会去上门换锁芯。强制收房的情况在她负责的区域,一年顶多两三次。

  “租约到期前15天,如果租客还没有交租金,我们就会电话联系提醒租客。要是租约到期了还没收到租金,我们会第二次打电话去催,同时还会上门去贴友情提醒。但这次这位租客,不仅超期近半个月,而且始终没联系上,那我们只好上门去换锁芯收房了。其实换锁芯也是一种提醒,租客回来后发现打不开门,就会看到我们贴的告知书,然后来联系我们……”

  钟经理说,就赵女士报警说家里钱被偷这件事,现在要等派出所调查,不做评论。

  在这个事情中,且不说中介撬错了门,就算没有撬错,从房东给中介的授权书看,房东也并没有明确提到要中介去撬锁,房东只是要求中介全权处理与租赁有关的事情。撬锁的行为很可能只是中介的自行决定,后果要由中介承担。

  公民的住宅不受非法侵犯。别人具有合法居住权、所有权的房子,你随便撬门入内,这种行为就是非法侵入他人住宅。如果还偷拿了别人的东西,达到一定的金额(浙江起刑点为2000元),就是入室盗窃。

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