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次级房贷
2012-10-22 09:47:37   来源:   评论:0 点击:

借款人一般信用记录良好,但缺少存款、资产和稳定收入的合法证明文件。这类按揭被认为比次级按揭“安全”,但利率比优质按揭一般要高出100-200个基点

  次级房贷的定义

  次级房贷,全称为次级房屋抵押贷款,简称次贷,指银行针对信用记录较差的客户发放的房贷。

  其与一般房贷最主要的不同点在于,这种贷款是提供给那些信用程度较差,及还款能力比较弱的购屋者,其利率也比一般抵押贷款高二至三个百分点。

  美国次级房贷市场的发展

  美国的按揭贷款按照信用等级大概可以分为三类:

  (1)优质或A级按揭(Prime mo姆ge):一般是指信用等级较高,且借款人有稳定收入、债务负担合理的按揭贷款。按照美国通用的HCO信用评分体系(从300分起,满分为850分),借款人的评分应在660分以上。

  (2)次级或B级按揭(Subprlme mortgage):是指借款人信用评分在620分以下.或收入较低、债务负担过重的按揭贷款,其违约风险自然要大得多,利率比优质按揭贷款利率高2%-3%。

  (3)Alt—A级按揭或“等同A级”按揭(Alternative—A mortgage):位于优质和次级之间灰色地带的按揭,均可称为Air—A级。

  借款人一般信用记录良好,但缺少存款、资产和稳定收入的合法证明文件。这类按揭被认为比次级按揭“安全”,但利率比优质按揭一般要高出100-200个基点。除此之外,还有一种Jumbo按揭(Jumbo Mortgage,或译。珍宝按揭”),其本意是特大按揭贷款。衡量房主信用等级的主要指标还有信用记录、DTI(debt service—to—income)比率、LTV(mort*gage loan—to--Yaluc)比率,信用得分较低或DTI比率大于55%以及uV大于85%的房主通常被认为信用等级较低。

  美国次级抵押贷款市场的兴起主要源于以下几个原因:

  一是法律制度为次级抵押贷款市场的兴起提供了机会,1980年联邦立法规定了利率上限,但从1982年开始,法镎允许放贷者的抵押贷款利率浮动。

  二是1986年的税制改革法案规定,居民抵押贷款利息支出在税法上可以抵免,而其他形式的消费贷款利息支出则无法抵免,与其它形式的消费贷款相比,居民更倾向于使用住房抵押贷款进行融资,改善居住条件和提高生活质量。

  三是计算机和信息技术的发展降低了次级抵押贷款的成本,昔日贷款主要依靠放贷人员的主观判断,现在改用计算机进行模拟,大大降低了放贷机构的人力资本成本。四是信用评分统计系统的发展,使得对贷款者的信用风险评估具有连贯性,而且准确性也提高了。发放的住房抵押贷款通过证券化(如发行债券等形式)在二级按揭市场上进行流通,通过二级按揭市场,这些证券的风险分散了。同时为投资者提供了高收益、高质量的证券,二级市场的发展反过来又促进了住房抵押贷款的发放。

  在次级贷款兴起之前,主要由联邦住房当局(the Federal Housing Associstion,FHA)提供抵押贷款,但联邦住房当局提供的抵押贷款品种较少,而且贷款条件缺乏灵活性,不能随着市场条件的变化而变化。次级抵押贷款兴起于20世纪90年代中期,2000年以来获得大力发展,随着美国房地产市场的升温,大量资金向房地产市场集中,加上美联储实施的减息政策,以房产作抵押进行贷款既合算又安全,美国人的购房热情空前高涨,即便还不起月供,也可以通过将房产二次抵押来偿还,但对于低收入、信用等级较低的美国家庭而言,获得银行贷款还是不太容易,放贷机构为了充分享有房价上涨所带来的高收益,加大向信用等级较低的借款人推出次级抵押贷款的比重,次级抵押贷款市场迅速发展,1994—2005年,次级抵押贷款年平均总额增加25%,2006年次级抵押贷款资产总规模达到6400亿美元。田次级抵押贷款的兴起刺激了美国的住房需求。放松了对穷人的贷款条件,次级抵押贷款逐步取代了联邦住房当局的抵押贷款。

  尽管信用评级系统发展很快,所提供的信息质量也很高,次级抵押贷款市场仍然在1998—1999年问经历了。第一次危机”。随着东南亚金融危机的爆发,投资者对于高风险抵押证券的兴趣骤减,结果大量次级抵押贷款发放者濒临破产。直到2003年,房屋抵押贷款市场中次级抵押贷款仍然没有占据主导地位,住房抵押贷款的发放主要参照GSEs(Fannle Mae,Freddie Mac)四所制定的。统一”标准,然而,到2006年,一半以上的住房贷款不再参考GSEs制定的“统一”标准。次级抵押贷款和ALT—A贷款占到抵押贷款总量的25%。传统的抵押贷款仅占到抵押贷款总量的36%。

  目前,抵押贷款的一半仍然由存款机构发放,但随着证券业的发展,存款机构仅拥有30%的优质贷款,截至2006年底,38%的优质抵押贷款由GSE证券组合持有,18%由私人证券组合持有,5%由金融企业持有,剩余的由房地产投资基金和居民持有。

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