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广州楼市限购两周年 限购魔咒预言之三
2012-10-20 09:32:17   来源:网络    评论:0 点击:

 如果限购力度在明年有所放松,广州房价也只会保持稳定或小幅上涨,房地产行业分析师认为,如果加强对房价控制目标的问责,房价上涨幅度不会超过10%。

  限购松绑,房价涨幅也不会超5%

  如果限购力度在明年有所放松,广州房价也只会保持稳定或小幅上涨,房地产行业分析师认为,如果加强对房价控制目标的问责,房价上涨幅度不会超过10%,如果有足够的决心,甚至不会超过5%。

  有业内人士表示,现在政府已经限售了,如果房价再涨,可以直接禁售。在这种情况下,房价要想涨起来难度很大。

  政府对房价上涨容忍度有限

  广发证券一份最新报告分析认为,一直以来,政府对房价上涨的容忍度非常有限,稍有上涨苗头就出台调控措施进行打压,只有在去年年底到今年6月份,房地产投资快速下滑引致经济增速迅速下降的背景下,容忍度才有所提高。但即使这样,政府对一些触及限购的松绑措施依然予以纠正。此外,在今年成交量连续回升后,政府即派出督查组对全国楼市进行调查,可见对房价上涨非常敏感。如今,房地产投资已经见底,政府对房价上涨的容忍度不会扩大。

  有投行的相关负责人认为,在2013年,政府对房价上涨的容忍度也不会更高。如果不是取消限购而是放松限购的执行力度,那么既有了不容忍房价上涨飙升的态度,也有了遏制房价飙升的武器。一旦成交量出现下滑,放松执行力度可促进楼市回暖;一旦房价出现明显的上涨势头,又可以加大限购的执行力度,以遏制房价走向泡沫。

  房价高位盘整难再大幅飙升

  从2002年至2011年这10年间,广州房价从4143元/平方米上升至13401元/平方米,涨幅高达223%。回看这10年,除了 2003年房价出现下滑外,其余年份都处于增长之中。其中,涨幅最为惊人的,反而是不断调控的几年。2007年,广州房价比2006年增长了 35.37%;2010年,广州楼市成交量表现平平,房价却比2009年增长了39.77%。

  经过2010年的房价飙涨后,楼市调控越收越紧,成交量越来越低,开发商资金链越来越紧张,2011年房价终于保持较为稳定的态势。不过,这种稳定是高位盘整,2011年和2010年一样,房价都在1.3万元/平方米的水平线上;从2010年8月份至今,广州房价都在1.2万-1.4万多元/平方米的区间震荡。相比2011年,今年房价多在1.3万-1.4万元/平方米的幅度,全年房价可能略微上涨。

  和广州一样,全国众多大城市的房价目前也基本保持高位稳定的态势。即使如此,市场对房价上涨的预期仍然强烈。日前,华远地产董事长任志强再次强调:“现在看来,支持我的预测(明年3月房价将暴涨)的人越来越多而不是越来越少。”任志强坚持的理由是,现有的库存量大概在明年3月份以前已经可以消化得差不多了,而新的供应没有看到,所以明年3月份以后可能会出现暴涨。

  虽然对房价上涨预期强烈,但从供求关系来看房价的涨跌,并不是很靠谱的事情,特别像广州这样的大城市。2008年、2010年、2011年广州一手商品住宅的吸纳率(成交量与批准预售量之比)都不到1,分别为0.7、0.86和0.81,也就是说,这几年都是供过于求。按照供求影响房价的观点,这几年广州房价应该下跌才对,但事实上,2010年广州房价出现大幅增长。再说,从目前广州一手商品住宅的增加速度来看,到明年3月份,一手商品住宅仍可能保持有五六百万平方米,供应依然充足。更何况,广州房价现已处于较高的位置,要想再出现2010年那种近四成的增长幅度,难度非常大。有房企副总裁称,现在广州还有限卖、限签等措施的限制,房价在数据的反映上更不会大幅增长。

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