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广州楼市限购两周年 限购魔咒预言之二
2012-10-20 09:21:11   来源:网络    评论:0 点击:

 如果限购力度在明年有所放松,广州房价也只会保持稳定或小幅上涨,房地产行业分析师认为,如果加强对房价控制目标的问责,房价上涨幅度不会超过10%。

  限购松绑,月均成交仍难超60万平方米

  如果限购力度在明年有所放松,广州房价也只会保持稳定或小幅上涨,房地产行业分析师认为,如果加强对房价控制目标的问责,房价上涨幅度不会超过10%,如果有足够的决心,甚至不会超过5%。

  有业内人士表示,现在政府已经限售了,如果房价再涨,可以直接禁售。在这种情况下,房价要想涨起来难度很大。

  刚需购买力已释放

  广州限购两年来,被压抑的购买力,已在今年得到了释放。今年1-9月份,广州一手商品住宅成交量超过70万平方米的月份共有4个,特别是第三季度,每个月的成交量都超过了70万平方米。1-9月份,广州一手商品住宅成交量已有519.61万平方米,是去年全年的93.23%,今年的“丰收”基本已成定局。

  广州并不是特例,成交量维持高位,在全国楼市中是普遍现象。其中,最有说服力的就是标杆房企的成交情况。截至本月14日,已有20家标杆房企 (包括万科、保利、恒 大、佳兆业、富力、龙湖、中海、雅居乐等)公布了9月销售业绩,多家房企提前完成或接近去年既定销售目标,其中有15家房企销售环比增长。前9个月,这些房企累计销售业绩达5284.5亿元,较去年同期的4889亿元上涨了8.1%,大部分企业业绩均出现明显的同比上涨。

  成交量的上升,得益于房贷松绑、房贷优惠利率等政策的微调,让压抑已久的刚需购买力得到释放。在今年5月份广州楼市成交出现大幅上升时,业内人士吴定金已经分析,随着楼市调控政策的微调,市场预期有所改变,刚需出手意欲增强。

  高端购买力难接棒

  在今年三四月份楼市刚开始出现回暖苗头时,市场仍保持谨慎的乐观,因为释放的主要是刚性需求,一旦这部分购买力释放得差不多,成交量就会再度回落。

  从三四月份至今,差不多两个季度过去,市场成交量非但没有回落,反而一直维持高位。广州第三季度的成交,是近几年来少见的高水平。成交量一直维持较高水平,除了刚需持续出手外,部分改善型及高端项目买家的入市是很重要的因素。例如在户型面积大、单价高的珠江新城,住宅项目在整个第三季度都有较高的网签量。

  由此可以预见,即使限购有所松绑,也不会出现今年这样明显的成交量反弹。毕竟,现在一些改善型及高端项目买家的购买力已经逐步释放,真正被限购挡在门外的那部分购买力,已不足以支撑楼市成交量的井喷。

  合富辉煌首席市场分析师黎文江曾多次表示,现在广州楼市每月有六七十万平方米的成交量已经算很不错了。确实,在成交量较好的月份保持六七十万平方米,全年成交量保持在七八百万平方米,在当下的广州楼市已经算得上是“丰收”了。广发证券则从供应的角度出发,说明现在整体楼市成交难以放量的原因:长期看来,由于受制于土地供给有限(指标有限),尽管每月土地购置都有较大波动,但以年来衡量房地产市场的成交量,数据基本持续稳定在3.5亿-4亿平方米之间,在逐步消耗掉存量土地后,市场的成交量已经难以持续放大。全国市场如此,房地产开发时间最长、市场最成熟的广州更是如此。从2007年至2011 年,虽然期间有过2009年的疯狂,5年的月均成交量也不过是58.97万平方米。

  假如明年“限购令”有所松绑,而不是取消,广州月均成交量要想突破60万平方米几无可能。当然,这是从年度同比来说,假如是限购松绑前后几个月的环比,成交量井喷的可能性倒是比较大。

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