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叶檀:保持房地产市场温和最重要
2012-07-26 11:22:54   来源:网络   评论:0 点击:

 房地产调控要杜绝空谈理想主义,价格大幅下挫,将导致中国经济硬着陆;同时,必须坚持房地产调控,如果房地产价格出现报复性反弹,将成为...

    房地产调控要杜绝空谈理想主义,价格大幅下挫,将导致中国经济硬着陆;同时,必须坚持房地产调控,如果房地产价格出现报复性反弹,将成为未来数年中国货币泡沫崩溃的导火索。因此,保持房地产市场温和最重要。

  国务院决定派出督查组,这是近两个月来,中央对楼市调控第十次释放不动摇信号。关键问题是,为什么市场不相信,为什么一些人还在入市,为什么二季度房地产市场出现明显反弹?一句话,倒逼机制,几乎所有的房地产上市公司研究报告都提到,地方财政下行,房地产相关行业处于严冬期,有可能倒逼出相对宽松的房地产政策。

  承认因为历史原因中国经济过于依赖房地产市场没什么好丢脸的,这是事实。另一个必须正视的事实是,在现阶段,中国经济不可能很快摆脱房地产依赖症,而有个逐步松绑的过程。松绑的过程是个全面推进渐进式改革的过程,需要房地产从投资市场走向消费市场,需要建设保障型住房,鼓励刚性需求者入市,更需要以刚性预算约束住地方政府的基建热情。因为房地产市场金融链条的缩短,意味着中国货币泡沫趋冷,地方政府不可能以土地兑现的方式维持高速投资,除非等待未来债务危机全面爆发。

  此次督查组重点督查住房限购落实,检查住房限购措施执行情况,差别化住房信贷政策执行情况,住房用地供应和管理情况,税收政策执行和征管情况。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的,国务院督查组将督促进行整改。限购是目前防止房地产价格报复性反弹的核心举措,这一行政性举措是对中国以往发放的货币的最强大的做空手段,使拥有货币者不再肆虐于房地产市场。

  当然,限购政策是暂时的,与宏观经济一样,房地产市场需要的是结构性转型。建议督查者增加两个督查项目,将有助于全面了解当地的房地产市场以及金融杠杆的具体状况。

  第一项,当地房地产市场目前的购房者比例中,自住占比多少,当地房地产市场是由投资者主导,还是消费者主导?如果由投资者主导,我们可以判断,当地房地产市场再次泡沫化,将进入新一轮的报复性反弹过程;如果由消费者主导市场,当地的房地产市场价格回暖将是温和可控的,泡沫不会恶性化。

  以北京为例,统计数据显示,6月份北京二手房总成交14863套中,120平方米以上的二手房签约2338套,占比仅仅为15.7%。而刚需主要购买的中小套型 (100平方米以下)成交10973套,占比高达73.8%。说明自住仍占据主流,自住需求将带动投资需求,目前还在可控的范围之内。另据仲量联行的研究报告,今年二季度天津高端住宅市场供应量和需求量均现增长,新增供应套数和销售量已达到自2008年以来的单个季度最高纪录,可能说明部分投资者逢低吸纳。

  第二项,租金指标,前两年一线城市住宅物业与商业物业租金大幅上升,说明在房地产销售价格下降的同时,社会资金量仍然充裕,压力没有减退。如果租金价格下降,说明经济下行已经稀释了过于充裕的资金。

  以貌似公平的手段调控经济有时恰恰会造成最大的不公,不讲经济规律将带来灾难性影响。从根本上说,土地财政与货币泡沫是推升房地产价格上升的两大关键因素,对地方财政与土地关系做具体剖析,最好是建立系统模型,以土地收入挂钩地方财政警示灯,将对地方财政的危险度了然于心。


此外,还需要增加其他投资品种,我国高净值人群70%的资产是房地产,人们需要转向其他投资方向,与实体经济的关系更加密切,对中国经济有利。此时,建立债券市场的交易透明度与活跃度,打击股票市场的内幕交易,可以说,人们对其他投资市场信心越强,房地产市场的压力也就越轻。

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