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山东取消预售制可能会造成房价的波动
2012-10-07 09:36:01   来源:网络    评论:0 点击:

从我国房地产业发展的实际来看,实行商品房屋现房销售试点有一定的市场基础,调整预售制度也有必要。但是,取消预售制不是一朝一夕之功。

  从我国房地产业发展的实际来看,实行商品房屋现房销售试点有一定的市场基础,调整预售制度也有必要。但是,取消预售制不是一朝一夕之功,不仅要综合考虑房地产市场,还要考虑开发商及政策制定的时间和配套措施。据房产网站有关数据显示,目前期房占新房成交比例达70%,骤然取消预售制不利于房地产市场稳定。

  近日,山东省副省长夏耕在山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会上表示,山东省将选择有条件的开发项目进行商品房现房销售试点。至此,山东或将实行现房销售试点的消息传出后,便引起了地产行业的震动,并再次引发对商品房预售制的讨论,预售房制度存废也成为热门话题。

  山东的现房销售还没有公布具体的日期和细则,但已经引起业内的广泛关注。有人担忧,取消预售制,可能会减少市场供应,造成现房供不应求的局面。在博鳌房地产论坛上,中国房地产协会副会长、中国房地产开发集团总裁孟晓苏曾表示,取消预售制以后房价可能会暴涨。中国房地产业协会副会长朱中一也认为,取消预售制会造成房价的波动。

  预收款资金对房地产开发商而言格外重要,因为房地产开发商在开发周期内不必支付融资利息,可以堂而皇之地拿着购房者的资金去做后期开发,甚至把这笔资金用于新项目的开发。易宪容称之为“单边风险承担机制”,购房者和银行承担风险,房地产开发商负责赚取利益。

  取消预售制,实际上动摇的是开发商的资金链条。房地产开发企业需要垫付前期的工程建设资金,企业的资金压力增大,融资成本被抬高。现房销售增加开发商的融资成本,开发商必定会转嫁到购房者身上,从而抬高房价。

  “从短期来说,如果取消预售制度,交易只能以现房形式进行,会使市场供应水平大幅下降。长期来说,预售制度取消,企业的资金来源减少投资能力下降,也会最终影响市场的供给能力。”万科在深交所投资者关系互动平台做出上述回答。

  预计房价将上涨的结论都基于一个考虑:取消预售制将影响房地产开发商的资金供应链。一般而言,新楼盘的开发资金中有四分之一为预收款。根据国家统计局数据,今年1至7月房地产开发企业本年到位资金50832亿元,其中定金及预收款12750亿元,占比超过25%。

  但从消费者的角度来看,取消房地产预售制对房价的影响或许并不大。取消预售制度之后,短期内对房地产企业没有多大的影响;长期来看,会造成房价下降。现在看房子的人比较多,而真正买房子的人比较少,房地产开发商现金流压力增大,长期以来房地产价格下降是必然的。

  如果继续采用现房交易,房地产开发商要承担资金成本和商品房囤积风险,房价只能越卖越低。

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