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杨柳勇:外资的撤离房地产是必然的
2012-09-17 10:24:48   来源:   评论:0 点击:

  房地产利用外资的各项统计数据急降的同时,舆论开始关注房地产外资领域标杆企业的一举一动。近日,美国房地产公司铁狮门和爱尔兰房地产...

  房地产利用外资的各项统计数据急降的同时,舆论开始关注房地产外资领域标杆企业的一举一动。近日,美国房地产公司铁狮门和爱尔兰房地产公司财富控股集团,出让上海地块或股权的消息,牵动了业界的敏感神经。

  虽然铁狮门公司及时发表了澄清公告,但事态演变并没有因此停下。9月10日,与铁狮门有多年法律业务合作的一家著名律师事务所的合伙人在接受本报记者采访时表示,铁狮门有些项目可能在近期出现对投资人的违约,这可能是铁狮门退出项目或退出中国传闻的来源。

  “外资与内资的不同地方在于,其对收益率和周转速度的要求更高,其金融属性更强。在房地产行业受到持续调控、国内地产基金大规模发行等情况下,外资的撤离是必然的。”9月11日,浙江大学金融系主任杨柳勇教授告诉记者。

  撤出的主要是资本而非企业

  在外资进入中国房地产市场的具体管道中,铁狮门较为特别。2004~2008年,正值中国房地产市场的高速发展期,海外资本多以财技方式进入内地房地产市场,或通过增资内地房企进入,或利用境内房企赴境外融资进入,或以外资私募股权投资基金身份进入,还可能通过其他各种隐蔽渠道以热钱形式潜入中国房地产市场。

  “像铁狮门这样以外商直接投资和设立资产管理公司两种方式结合进入中国市场的外资较少。因为国内房地产市场与资产管理市场与美国有很大区别,水土不服在所难免。”杨柳勇说,这种水土不服目前就表现为,铁狮门在过去4年里,只能依靠自有资金支撑项目开发,总面积达90多万平方米的新江湾城,地价款加开发款项就沉淀了其近百亿元资金。

  这对于靠美国本土基金融资的铁狮门来讲,显然是“不划算的生意”。2011年房地产调控力度增强后,“铁狮门基金提供给投资人的收益率,一度从最高时的40%以上降至20%左右,近期有些项目可能出现对投资人的违约,这是非常致命的。”戴德梁行投资部董事叶建成向记者分析认为。

  从财务角度看,此例不孤。“摩根士丹利、黑石、麦格里等海外资本,也都以基金项目面目进入中国,做了很多财富管理类或信托类房地产基金。和其他类房地产信托一样,大势向下,这些项目不少都在提前清盘或不再继续投资。”叶建成说。

  这些退出的外资已经体现在监管部门的报表上。国家统计局数据显示,今年二季度以来,外资投资中国房地产出现明显下滑。1~7月,全国房地产开发企业本年到位资金同比增长6.2%,其中,利用外资228亿元,同比下降54.3%,外资占全部到位资金的0.5%。

  “平均是每月利用外资额32.6亿元。按此推算,预计今年全年利用外资的金额约400亿元左右。而2011年和2010年,中国房地产开发利用外资额分别为814亿元和796亿元,这样的话,同比跌幅接近腰斩。”杨柳勇分析认为。

  原因中又有原因

  外资撤出是对内地房地产市场的用脚投票吗?反对者众。其中,最突出的论据是,内地整个房地产的投资额每年大概是6万多亿元,销售额差不多也接近6万亿元,而连续两年总额在800亿元左右的外资,所占的比例也不过才1.33%左右,所以,对投资资本的影响不会太大。

  而且,外资此轮撤离与2009年的撤离有很大不同。“2009年外资的撤离称得上减价抛售,那是为了解救美国总部的危机。外资急于回撤母国,低价抛售引发的市场恐慌现在都有阴影般的影响。”叶建成说。

  而此番撤离,可谓原因中又有原因。

  “表面上是内地房地产市场调控在加深,实际上是房地产行业门槛越来越高,消费者的要求也越来越高,超过了一些海外资本的风险偏好。”叶建成甚至认为,外资的此番撤出,意味着房地产行业大洗牌的真正来临。

  此外,美国楼市回暖也是外资撤离的原因之一。“而这里面有个很有趣的动向,美国市场的回暖和外资的撤离在带动内资的外流,现在到国外置业的中国人越来越多。今年上半年,包括摩根士丹利在内的多家投资机构,组建了多个房地产投资基金,投资美国本土商业项目和住宅项目,还有养老项目的就有多个。”前述与铁狮门合作的律师事务所合伙人说。

  杨柳勇则认为,除了房地产开发与持有物业的领域,外资早已向房地产产业链的上游延伸,包括建筑材料、施工、设计等各个行业都可见到外资的身影。“这些领域外资的撤离,也应当与大趋势一起考虑。”

  接受记者采访的人士都提及汇率对外资撤出的影响。“外资一直在进行汇率反周期操作。2008年人民币升值之前,外资用美元大量购买中国资产。在获得中国楼市增长红利的同时,还可以等待时机赚取人民币升值的长线汇率差价。”杨柳勇表示,这种大趋势对地产行业的影响正体现在这个地方。

  对于未来一段时期房地产利用外资情况的变化,叶建成认为,除了美资,港资也颇值得关注。“他们的撤出对行情的影响可能更为直接。”

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