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“金九银十” 来临 中国楼市赌局翻开
2012-09-03 14:18:53   来源:   评论:0 点击:

  金九银十来了,赌一把、赚一把成为关键词。大小开发商摩拳擦掌打算九月十月最后一搏,但限购、限贷、房产税扩容、取消预售、清查闲置土...

  “金九银十”来了,赌一把、赚一把成为关键词。大小开发商摩拳擦掌打算九月十月最后一搏,但限购、限贷、房产税扩容、取消预售、清查闲置土地、清查小产权房、取消房贷利率优惠等已经实施和悬而未决的调控政策,以及国家总理与多部委多次强调坚持调控不动摇,打击投资投机性购房的坚定论调,又让接下来的中国楼市充满疑云。中国楼市的底牌好像就要在“金九银十”这个赌局中翻开。

  赌“市”:疑云未散,风雨不定?

  一项调查显示,有约7成的受访者表示年内将出手购房,购买需求已经十分旺盛。从购房目的来看,自住和结婚用房两项相加占到总数的78%,改善型置业则占 19%,理财投资用途则仅为2%。此外,有超过6成受访购房者的意向面积小于90平方米;近半数购房者的买房预算低于150万。这一系列的调查结果均显示出,“金九银十”楼市的主要购买力将以刚需为主。如果在‘金九银十’这个时间点,某些开发商不管不顾地疯狂涨价,那在很大程度上就意味着投资性需求依然活跃在房地产市场,国家继续出台调控政策的可能性非常大。政府在‘金九银十’前的任何严厉论调,都非常可能挫伤一部分购房人的购房热情,使他们选择继续观望。

  “十赌九输”是赌场不成文的行情,因为偶然性太大、风险自然也会很高。开发商想赚钱,政府想稳定市场,他们的目光此时聚焦的焦点无外乎是一个简单而敏感的词汇:房价。换句话说,只有购房人掏钱了,开发商才能继续有米下锅,购房人对市场满意了,政府才算做好民生稳定了市场,而只有这样的调控才算有了真正的结局。如此看来,单纯把目光集中在“金九银十”,注定都是不明智的选择,因为这个仍然疑云密布的楼市赌局,变数仍然太多。

  赌“时”:开发商最后的机会?

  2012年开发商日子难捱是有目共睹的。即使许多大佬及业内专家曾经预测楼市会在2012年初回暖,但持续走低的价格和成交量,还是开发商有点坐不住了。5月以来楼市成交快速回暖,6、7月一线城市销售量达到高点,8月份全国54个典型城市新建住宅签约262416套,虽然较7月环比下调5.7%,但仍是年内第二高的成交量。这令令开发商对即将到来的“金九银十”充满期待。成交的缓慢回暖除了和开发商推盘速度及手段有关,当然也预示着房地产的购买力依然坚挺,持续冷清房地产市场,让开发商终于看到了有些让他们振奋的好兆头。尤其是在“金九银十”这个传统的销售旺季,捏在手里的那张底牌,似乎有了可以摊开的理由。

  根据上半年房地产上市公司财务报告显示,A股上市公司合计实现净利润195.63亿元,同比下降7.0%,实现营业收入 1468.48亿元,同比增长17.63%,房地产公司经营活动产生的现金流净额118.68亿元,同比下降128.66%。房企一方面增收不增利,现金流下降;一方面库存高企,资金回笼压力较大。据统计,截至今年6月30日,已公布半年报的房地产上市公司存货合计1.14万亿元,七成公司存货依旧在增长,其中万科、保利两家公司的存货量占到了整体存货量的三分之一,“招保金万”四家公司的存货量合计达5157.68亿元。高库存将迫使开发商使出浑身解数,在这个金九银十,赌一把,看上去好像是谁都不肯放弃的机会。

  赌“势”:政府一句话,房子不涨价?

  各方面关注的“金九银十”,同样也是房地产政策考察的一个节点。进入9月,楼市是否如期迎来传统销售旺季“金九银十”引起各方关注。国务院总理温家宝日前在天津考察保障房建设时强调,“房地产市场调控仍处于关键时期,巩固房地产市场调控成果,需要坚决遏制投资投机性购房需求……”。楼市调控以来,效果已经显现,房地产市场价格趋稳,政府调控措施得到了诸多肯定,但对于“金九银十”以及后市的发展,政府应该是以观察和提前告诫来预控为主。于是,“敲山震虎”似乎成了政府在“金九银十”到来之前采取的手段。

  中共中央政治局常委、国务院总理温家宝8月31日下午在天津考察保障房建设时强调,衡量安居工程进展好坏、水平高低,不能只看开工数,也不能只看竣工数,而要看是否及时投入市场,解决群众的迫切需求,质量和服务群众是否满意。温家宝说,做好保障房工作是稳定房价、巩固房地产市场调控成果的重要支撑。本轮房地产调控已经持续两年,取得了明显的成效,房价过快上涨势头总体上得到遏制。但是,房地产市场调控仍处于关键时期,巩固房地产市场调控成果,需要坚决遏制投资投机性购房需求,更重要的是增加住房有效供应,包括普通商品房和保障房供应。

  从年初开始开始,温家宝总理一再讲话强调“坚决抑制投资投机性购房需求,坚持调控不动摇”,银监会、住建部等也纷纷表示将严格执行国家的宏观调控政策,坚决遏制投机、投资需求。一系列动作都显示出这样强烈的信号:房地产调控政策不会松、不能松、不该松。

  此时,虽然尚未有更严厉的针对房地产的政策推出,但是谁都知道,政策的底牌其实已经很明朗。如果房地产商趁着 “金九银十”的销售旺季把价格一提再提,那么更加严厉的调控政策恐怕也会随之而至。不信,就赌吧。

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