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二手房建筑面积如何计算
2012-08-28 16:18:34   来源:网络   评论:0 点击:

  在二手房买卖过程中,计算房屋面积是一道必需手续。但房屋面积有使用面积和建筑面积之分,由于两者差别较大,要在二手房交易中不使自己...

  在二手房买卖过程中,计算房屋面积是一道必需手续。但房屋面积有使用面积和建筑面积之分,由于两者差别较大,要在二手房交易中不使自己吃亏,了解两种房屋面积及换算方法十分必要。

  房屋的使用面积是指住宅各层平面中生活起居所使用的净面积之和,包括日常生活起居使用的卧室、起居室、客厅、厨房、厕所、室内走道、壁橱、阳台等面积、建筑面积亦称展开面积,它是指按住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和,它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标,包括使用面积、墙体占地面积和公用分摊面积。

  目前,人们估算房屋的建筑面积一般采用上海市房屋地资源管理局1997557号文件规定的计算方法,即租赁协议或《公房租赁凭证》中记载的居住面积,按A-A1×H公式换算成建筑面积。其中,A为房屋的建筑面积A1为房屋的居住面积,H为换算系数。

  然而二手房涉及到房屋种类较多,各类房屋的建筑面积换算系数又各不相同,例如公寓为2.06、独立式住宅为1.83、新里住宅为1.82、新公房有电梯、成套为2.00、新公房无电梯、万岁套1.98、新公房无电梯、不成套1.94、旧里住宅及非改居房屋1.54简屋为1.25。

  这些换算系数是根据老房型统计得出的,其中厨房、厕所、室内走道、壁橱、阳台等面积已在系数中考虑了厅的一半作为居住面积计算,由于房型设计有了变化:厅、厨房、厕所及阳台的使用面积增大,其建筑计算就不再适用这一系数了。

  例1的房屋是八十年代建造的,房型较老,用H换算系数计算误差较小。例2、例3的房屋是九十年代造的,因此用H换算系数计算误差高达18%。

  这里,笔者向大家介绍一种适用于90年代建造房屋的建筑面积计算方法,如计算浦三路786弄某号103室的建筑面积我们将它作为“例4”,使面积为12南+11南+14.2厅+3.5灶+3.5卫+天井。我们可以用同地段、同类型房屋的建筑面积与使用面积之比,得到一系数,然再用这系数乘上所求房屋的使用面积。得到的是要计算房屋的建筑面积。比如,例2与例4属同一小区,同类房屋,例2与建筑面积例2使用面积=63.52÷45.95=1.382;例4建筑面积=60.996M2;例4的产证面积为59.52M2由此可见用新的方法估算误差较小,误差来源于结构面积。

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