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城市综合体或是未来房地产商的出路?
2012-08-11 09:28:41   来源:   评论:0 点击:

  住宅产业已经高速发展了十多了,它的黄金期似乎快过去了,再加上近年来国家严厉的楼市调控政策和限购政策,开发商们不得不冷静下来考虑...

  住宅产业已经高速发展了十多了,它的黄金期似乎快过去了,再加上近年来国家严厉的楼市调控政策和限购政策,开发商们不得不冷静下来考虑未来的出路了。其中,开发城市综合体,不约而同地成为大家新的方向了,其实很好理解,因为城市综合体背后,开发商变身为城市运营商,地方政府与开发商的利益联系变得更加紧密,当然是个最佳选择了。

  看世界潮流,判广州楼市未来

  按世界银行的房地产发展周期理论,当人均GDP超过1万美元时,住宅地产将逐步萎缩并向商业服务型地产过渡;当人均GDP超过1.5万美元时,将全面开启CBD复合商业的黄金时代。

  合富辉煌提供的数据显示,2011年末,珠三角的深圳、广州、佛山、珠海等地人均GDP已突破或接近1.5万美元。全国城市化率达到51.27%,广州则在80%以上,接近尾声。十年内,广州市人口将达到1800万的可承载极限,住房需求将停滞不前。另外,独生子女一代十余年后将陆续继承父母房屋遗产,双独家庭普遍拥有3套以上住房,二手房交易量将占据80%以上的住宅交易市场。

  限购被迫转型?主动推进升级!

  受调控限制下的住宅市场,今年五六月份一手住宅成交反弹,阳光家缘数据显示,十区新建商品住房网上签约面积为64.84万平方米,同比增加18.5%。即便如此,与广州楼市高峰期每月动辄八九十万平方米的成交量相比,已不可同日而语。"广州十区商品住宅每年约600万平方米的成交量将会成为常态,绝对不会恢复到2009年978万平方米的高成交量。"合富辉煌首席分析师黎文江指出,抑制投机投资需求,是房地产调控的长期政策,即使限购取消,仍然会有替代政策继续抑制投机投资需求。因此,房企必须改变无奈于限购而被迫转型商业地产的错误思维,而要顺应房地产业今后的发展趋势,把握新型城市化发展带来的机遇,主动推进地产转型升级。

  城市综合体,市场方各取所需

  据戴德梁行估计,广州全市及周边在建和将建的城市综合体项目超过20个,体量动辄超过30万平方米。2010年广州白云万达广场奠基时,万达集团董事长王健林曾表示,要在广州做10个万达广场项目,规划以每年一个的速度进行。

  戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文表示,城市综合体"时髦"起来,主要有两个原因:一是住宅受调控影响,波动性大,开发商尤其是上市房企为了报表好看,需要一些商业项目来对冲风险。二是开发商打着做城市综合体的旗号,为拿到更好的地块,增加谈判条件。政府卖地的思维也在变,从住宅用地转向城市综合体,可以变成一个城市的地标性工程,带动就业、税收及周边土地的升值。老百姓也能得到便利,商业配套、生活服务就在旁边。

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