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下半年房地产投资性需求仍将被严格控制
2012-08-10 10:29:30   来源:   评论:0 点击:

  楼市金九银十的前期应该是传统的楼市淡季,但当前楼市的表现可真看不出哪儿淡了,上海7月份的商品住宅成交量,8月以来单周商品住宅成交...

  楼市“金九银十”的前期应该是传统的楼市淡季,但当前楼市的表现可真看不出哪儿淡了,上海7月份的商品住宅成交量,8月以来单周商品住宅成交量都居高不下。如果淡季的销量都这么高的话,那九月十月的黄金期,销量不知道要高到什么地步了,楼市可能真的要全面回暖了。

  高端改善型需求被全面激发

  据德佑地产市场中心监测数据显示:2012年7月全市商品住宅成交面积为85.9万平方米。该成交水平为去年2月以来的第二高位,仅次于今年6月。进入8月以后,上海商品住宅周成交量相对于7月中下旬更有显著增长。上周(7月30日—8月5日)全市商品住宅成交面积为21.40万平方米,环比前周上涨22.9%。

  而在整个市场成交量回升的背后,中高端住宅市场成交量也借势反弹,一些中高端项目也频频发出捷报,导致中高端市场成交份额也在逐渐增长。同策数据显示,7月,3万元/平方米以上的房源成交1534套,占比22%,较6月明显上升5个百分点;300万元总价以上的房源成交1848套,占比26%,较6月上升3个百分点。从成交均价上来看,相对于7月商品住宅成交量有所冲高回落,成交均价却呈现逆势上涨,7月全市商品住宅成交均价达到24607元/平米,创下历史新高。

  从7月全市商品住宅成交排名前十的项目来看,其中有4个项目的成交均价超过3万元/平方米,其中甚至包括套均总价超过1000万元的豪宅,且排名靠前。其中,位于长宁的新天地河滨花园、普陀的中海紫御豪庭、浦东的仁恒森兰雅苑进入了上海商品住宅成交榜前5。

  当前,中高端住宅项目已成为楼市的成交主力,正是高端改善型需求的入市带动了这部分楼盘的热销。

  成交活跃楼盘区位优势显著

  7月市场上表现突出的中高端楼盘中,大多数项目的区位优势都十分显著,主要表现在项目所在的板块正处在快速发展上升期。以中海紫御豪庭为例,该盘从携地王之势面世震惊上海到5月开盘首日热销12亿,创造调控下豪宅项目的一个热销传奇。该项目位于同普路丹巴路地块,与成熟的古北板块仅一河之隔,被天山、真如、古北、长寿路、中山公园5大商圈环抱,更是大虹桥商务核心区高端居住的配套,分享整个大虹桥区域发展所释放出的巨大机遇。专家分析,长风板块是上海中心区域少数可集中开发的土地,一旦区位得到认可,其产品的升值空间就能够马上得到市场的反馈。中海紫御豪庭作为长风板块首个纯住宅项目,未来价值潜力不可估量。

  另一个值得关注的新楼盘是仁恒森兰雅苑。作为上海新一代国际社区代表,仁恒森兰雅苑所在的森兰国际社区拥有得天独厚的地理与经济优势。从自然环境来看,森兰板块拥有总计3.35平方公里的绿化和水域,面积相当于约2.4个世纪公园;交通方面,五隧两轨两环三干道,包括轨交6号、12号线,10号线延伸规划也已明确;从配套来看,172万平方米的体育公园,总建筑面积约52万平方米包括国际化商业区、高端商务区、五星级酒店及配套国际会务会展区等,一系列的高起点规划建设使森兰板块激发新一轮改善型置换高峰。

  下半年将延续“推盘跑量”

  有专家指出,随着新“沪六条”的出台,上海限购政策的执行变得尤为严格,并已对开发商的提价意图产生了明显的抑制作用,有的项目近日推出的房源价格更是有所下调。部分楼盘的降价或低开是近期成交回升的重要原因,不过降价行为目前仍然局限于小范围,能否得到扩展还有待观察。

  近日,中国工商银行上海市分行和上海财经大j+''态势仍将延续。放眼下半年房价走势,一方面,房地产调控政策年内不会大幅度松动,“限购”、“保刚需”、“稳房价”仍是调控主基调,房价上行缺乏政策层面的支撑条件;另一方面,货币政策转向使得开发企业以价换量动力减弱,降价楼盘数量及降价力度有所减小,楼市成交量回归使得“看跌”的市场预期有所改善,后市房价大幅下跌的可能性减弱。而从市场基本面来看,新建住房存量依旧处于高位,供求局面未根本性改变;开发企业资产负债率居高不下,资金压力依旧庞大,“推盘跑量”下半年仍将延续。

  总的来说,在“稳增长”目标下,货币政策适度放松与“保刚需”政策微调,将持续带动刚性需求、改善性需求入市,而投资性需求仍将被严格控制。预计后市房价依然会延续上半年的平稳态势,短期可能略有回调,下半年或将整体与上半年持平。

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