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千亿万达,地产界的老大,绝非无坚不摧
2012-08-09 14:13:28   来源:   评论:0 点击:

  2011年之后,随着房地产调控的深入,加上银行信贷紧缩,整个房地产行业资金链绷紧,地产界的巨人万达也没能幸免。万达的负债水平与资产...

  2011年之后,随着房地产调控的深入,加上银行信贷紧缩,整个房地产行业资金链绷紧,地产界的巨人万达也没能幸免。万达的负债水平与资产同步高增长,再加上收益过低,资产规模不断扩张,资产收益率却在下降,这些都成为万达无法掩饰的隐忧。更不要说一直为人诟病的资金链隐忧和复杂的人事动荡。最近又有多个城市的万达广场因快速完工造成的质量问题被曝光,比如地面塌陷、楼顶漏雨。越来越多的媒体和专家开始分析万达模式的弊端。

  千亿万达,绝非无坚不摧。

  7月16日,万达集团召开2012年上半年工作会议。据王健林透露,在中国经济形势尤其是房地产行业较为困难的情况下,该集团仍然取得较好成绩,上半年集团收入562.1亿元,预计全年收入将达到1400亿元。尽管超额完成上半年计划,但与去年同期618.2 亿元的入账相比,万达集团今年上半年业绩下降幅度约9%。与此同时,万达集团旗下连锁百货、万达酒店以及万达商业管理公司等的收入增幅也明显低于去年同期水平。

  从之前的不温不火到后来的火速升温,再到现在的风险预警,一年多来,商业地产市场经历了过山车般的起伏跌宕。然而,这似乎并不影响开发商投资商业地产的兴致,拿地、开工、开业、融资等动作不断,如万科、金地、绿地、龙湖和保利等企业。一直在商业地产处于领跑地位的万达,不得不面对竞争对手的虎视眈眈。在经历前一个10年的领先优势下,下一个10年,万达能否继续把握时机,处于领跑?

  高周转下的得与失

  万达一直追求高周转,项目从拿地到上市很多时候都是短短几个月。但曾引以为傲的万达速度,近年来却被层出不穷的“故事”所牵绊。

  自2009年启动大量项目以来,万达广场事故频发,其中包括2010年8月在沈阳致死11人的火灾事故、2011年8月在郑州发生的脚手架倒塌事故,以及此后不足半月的上海宝山在建项目垮塌事故。2011年,万达计划在全国新增20个万达广场,后缩减为18个。如此速度,无出其右。

  和高增长同步,万达的负债水平也一贯高企,但是净利润增幅却远远跟不上资产的膨胀。今年5月21日,万达斥资26亿美元收购美国第二大连锁影院公司AMC;6月5日,万达计划在俄罗斯投资30亿美元发展旅游业。如此高调的海外大手笔的并购和投资,外界不禁再次质疑万达的钱从哪里来?毕竟,截至2011年底,万达负债1825亿元,资产负债率仍高达89.9%。

  传闻四起

  800多天时间里,万达在突飞猛进、四处狩猎的同时,也被危机所包围。其中一桩便是来自万达集团王健林“被调查”的传闻。事件源于大连实德集团董事长徐明“失踪遭调查” 的消息影响,同属大连的王牌企业万达集团也传出董事长王健林被调查、限制出境的消息。

  此外,万达集团还深陷各种传言风波之中。包括今年3月初,网上有消息称,“大连万达集团因销售放缓导致资金链紧张,一些项目后续拿地、开发费已无法支付。万达已暂停获取新商业综合体项目,并拟进行一些短平快住宅项目开发以弥补资金缺口。将裁员35%,降薪20%以应对危机。”

  一面是盛名累累,另一面却是“丑闻”四起,传言缠身的万达,如何危机公关?

  反手做多附属产业

  当别人在布局商业时,万达却反手做多文化、旅游、酒店,甚至是足球。这家企业在调控期间,以种种千奇百怪的招数,吸引着外界的关注。如累计投资超过100亿元,进军大型舞台演艺、电影放映制作、连锁文化娱乐、中国字画收藏等行业,成为中国文化产业投资额最大的企业。反而在城市综合体的布局上,万达开始放慢脚步。

  万达此举被认为是一方面扩大商业地产为核心的附属业务,另一方面也借助附属业务拉大与竞争者距离。只是,长期以来的一个定律,企业管理都是一件辛苦而费心之事,企业越大,企业家越难,正所谓“打江山易,守江山难”。

  经过调控洗礼的万达,正日渐走上商业帝国的神坛,摊子越大,万达所要驾驭和掌控的事情必然更多。

  城市综合体的进化

  目前称得上“模式”的商业地产路径大致有两种:一种是不断缩短产业半径做减法,一种则是不断加长产业半径做加法。

  万达选择了延长产业半径的加法模式。但相比国内其他商业地产公司,万达的产业半径要更长,并处于不断延伸过程中。第一阶段,是利用沃尔玛作为商业号召力,与多家不同业态的主力店结为战略合作伙伴,投资建设购物中心;第二阶段,则在原有业态的基础上,增加了大型家居建材市场和其他若干次主力店,并自建影院;第三代产品涵盖范围更加广泛,从住宅、写字楼、商业购物中心、影院、豪华酒店到休闲娱乐等,形成了一整套的商业地产产品及配套设施。

  如今,万达第四代产品也已经规划问世,将定位更多的休闲娱乐体验业态。随着业态方面的改变,其招商的主力店类型也将发生转变,进而有望整体扭转租金回报率低的问题。

  万达VS 安然:朝夕之间

  美国安然公司,曾经是世界上最大的综合性天然气和电力公司之一,也是美国最大的天然气采购商及出售商。然而它的败落却几乎发生在一瞬之间。

  安然的破产,表面上看来自于其不堪的内幕交易和行贿,追究深层次原因,则是来自于公司高层对利润最大化的贪婪追逐和好大喜功的盲目冒进主义,奉公守法自然逐渐被抛诸脑后。

  并不是说万达会遭遇同样的命运,只是在奔跑的道路上,安然跌倒了。我们在今天依然提到这家公司,是希望后来者铭记它的教训。

  下一个10年,万达不得不思考,快速扩张是喜是忧?频频出现的质量问题,是时候该好好重视了。

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