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商业地产看似前景无限 向来也是个埋没英雄的地方
2012-08-08 13:51:27   来源:   评论:0 点击:

  商业地产这是个看上去前景无限的行业,有着比住宅地产更复杂的操作流程,大背景是中国的城市发展飞速,涉及政府、投资人、运营商、零售...

  商业地产这是个看上去前景无限的行业,有着比住宅地产更复杂的操作流程,大背景是中国的城市发展飞速,涉及政府、投资人、运营商、零售商、商家、消费者,从选择、建筑设计、招商、运营、后续服务支撑,都需要专业的团队。与住宅相比,商业地产投资回报周期更长,对资金更渴求。在信贷方面,商业地产的待遇远不如住宅,贷款额度最高五成,期限最多10年,而住宅分别为七成和30年。这表示商业地产的开发商必须有更高的资金自由比例,否则可能对公司运营造成致命冲击。首创集团董事长刘晓光就曾公开告诫商业地产商,“最重要的是资金”。

  此外,商业地产讲究的是长期回报,不仅是拼资本,更要拼持久力,需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。邝盛向记者解释,住宅开发商习惯于短期投入,赚快钱,迅速回笼资金,“盖了卖、卖了走”,难以真正花心思运营一个项目。“商业地产里最著名的案例是上海的恒隆广场,从开始到结果花了10年时间,投资回报率百分之四十几,没有几个公司能比得了。但它前7年投资回报率是负的,现金流付银行利息都不够。想赚几个快钱就撤的公司根本做不了商业地产。”

  商业地产的特殊性还在于从一开始就要自觉纳入城市的整体规划中,以确保商业资源的合理分布。同时,地产商还要学会避免开发同质化,提前与需求市场对接,而不是边开发、边招商,甚至是先开发、后招商。

  住宅开发商们,能否顺应商业的运行规律,以长远的眼光开发、运营商业项目?

  以万科地产为例,邝盛透露,关于是否发展商业地产一度是万科内部王石和郁亮的分歧。2009年前,万科内部多次统一思想,将公司战略定位为专注于住宅地产。在公众场合,郁亮也多次强调,公司没有进军商业地产的计划。从2010年开始,由于面临住宅用地供应减少,公司的口风开始出现了改变。从1997年之后就没碰过商业地产的万科开始从社区商业入手布局。当年年底,深圳万科商业管理公司低调成立,对商业项目进行经营管理,此外还有营运、推广、物流等服务部门支持商业项目。2011年,万科公布了商业地产发展策略,并开始拿一些纯商业地块。公开资料显示,万科在商业地产的投入已经超过200亿元。

  万科的成功之处在于将住宅专业化、标准化以及把资产周转率做到极致,这种专一的商业模式,成就了万科前面10年的稳坐泰山。“纯粹的住宅将不再是建筑的主流,取而代之的是城市综合体。”这句话出自万科2010年年初发布的财报。两年过去了,这家巨头成为了商业地产界的“小学生”,开始重新学习商业地产里的规则。

  不过房地产泡沫开始涌现,万科没有多少试错的机会了。

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