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零公摊只是开发商营销噱头
2012-08-06 16:14:44   来源:   评论:0 点击:

  很多业主知道公摊面积,但都不知道怎么算,即便知道如何测如何算,但是光凭一己之力,公摊面积也很难算得清楚,因此不少业主吃过亏。今...

  很多业主知道公摊面积,但都不知道怎么算,即便知道如何测如何算,但是光凭一己之力,公摊面积也很难算得清楚,因此不少业主吃过亏。今天就为大家戳穿利用公摊面积制造的种种虚幻假象,梳理纠缠在公摊面积背后的各种利益的算计,给大家展现当下公摊面积产生的纠纷,提出一些避免“公摊陷阱”的建议。

  零公摊:只是个营销噱头

  前不久,位于太原森林公园一楼盘,在其广告宣传中称:“某某新楼盘,森林公园里现房精装小户型,买一层送一间、零公摊、小户型36-70平方米,即买即住。”“零公摊?”在大多数楼盘的公摊面积云遮雾罩,搞得众多购房人晕头转向的时代,“零公摊”无疑是一个极具诱惑力的卖点。

  “其实是有公摊的,不过房子内有一块面积,我们没有纳入收费范围,大体相当于公摊面积,两相折抵,等于业主不用为公摊面积掏钱了……”当记者以普通购房人的身份来到该楼盘的售楼中心,其销售人员倒是直言不讳。

  在该楼盘的一套层高4.8米跃式结构住房内,销售人员让记者见识了“零公摊”的真面目:主卧室内双人床位置,正处于厨房的正上方,大约有三四平方米的面积,还有在半空中伸出客厅一小部分的次卧室,大约六七平方米,就是开放商赠送的那块地方,没有计入销售面积。

  不过,在销售人员手中盖有某测绘机构公章的登记册上,这套建筑面积为63.68平方米的住房,公摊面积是13.02平方米,公摊系数达20%多。

  据一位测绘专业人士介绍,尽管国家对于各种住房的公摊系数并没有一个明确的规定,但按照业内共识,7层以下多层住宅公摊率为7%-12%。位于森林公园的这个项目,建筑并没超过7层,20%的公摊系数着实不低。

  所谓“零公摊”,不过是开发商一个吸引眼球的营销手段罢了。

  违规楼盘:公摊面积没谱

  “我们楼盘的公摊系数为18%,这是根据规划施工图纸推算出来的。每户的公摊面积到底是多大,以房地局测绘报告为主。”太原市小店区某在售项目销售人员称,该楼盘所建的是高层住宅,以113平方米的两居房为例,公摊面积就在20平方米上下。而位于该市晋源区的两个还没有办预售证的楼盘销售人员则表示,大部分在售项目对公摊面积的大小,只能作一个简单的介绍和推算,具体情况以售房合同的约定为准。

  售楼人员声称的推算出来的“公摊面积”,究竟靠不靠谱?太原市房地局产权监理处测管科的一位工作人员称,根据国家相关规定,商品房必须取得《预售许可证》才能进行销售,开发商办理《预售许可证》的前提之一,就是必须有正规测绘机构出具的预测绘报告。预测绘报告是根据规划部门审批图纸,还有开发企业提供的公摊面积说明等信息,测绘公司按照国家规范预测出的有关面积的报告,其中包括某套房的公摊面积、套内面积、建筑面积。

  “预测绘没办法进行实地测绘,部分项目在预售过程中会出现局部的规划变更,会影响套内面积与公摊面积的变化。”这位工作人员称,这个变化都是经过规划部门的批准,等到项目建设完毕、交房时,测绘主管部门和测绘公司会一同到项目现场进行实地测绘,出具《测绘报告》,作为办理房产证的依据和要件之一。测绘公司出具的预测绘报告及测绘报告,都得经过太原市房地局产权监理处的测管科审批备案。显然,只要是合法楼盘,预售时的预测公摊和办理房产证时的实测公摊,即便有些出入,问题也不会太大。然而,“省城实际在售的楼盘,有六成以上项目未办理预售证。这些项目有些是边售房边补办手续,公摊面积极易发生宣传和实际前后不一致的情形”。

  太原市一位知名律师向记者表示,有些开发商特意在销售合同中有关面积的约定中,补充一条“据实结算,多退少补”。这样就悄悄地把责任规避,而转嫁到购房人的头上了。

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