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房企负债超60% 房产市场未来不容乐观
2012-07-27 14:13:10   来源:每日商报   评论:0 点击:

自今年3月以来,房地产市场成交量上升,近一个月以来销售量更是“一路飘红”。但相关数据显示,房地产企业的经营状况并不容乐观。

  自今年3月以来,房地产市场成交量上升,近一个月以来销售量更是“一路飘红”。但相关数据显示,房地产企业的经营状况并不容乐观,目前房企的负债率依然较高,五成大型房地产企业的负债率超过60%。截至目前,在已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中,有13家预计业绩出现下滑,有20家预计出现亏损,整体预减比例达到了55.9%。记者调查发现,虽然市场成交回暖明显,但房地产商的资金链压力仍然较大,市场量价齐升的态势难以长久维持,未来房地产市场暴涨可能性不大,甚至会继续回落。

  楼市淡季不淡成交红火

  各种现象表明,本是房市淡季的6、7月,并不那么淡,反而是一片火红。中指院最新数据显示,在7月16日到22日的一周中,交易量继续上升,在所监测的40个城市中,32个城市交易量同比上涨,6个城市同比涨幅超过150%,其中苏州同比增幅最大,达306.42%。

  成交量的上涨,也使开发商们的提价热情再次蠢蠢欲动。根据国家统计局日前公布的6月份70个城市楼价数据,70个大中城市中,价格下降的城市21个,上涨城市25个。值得注意的是,这是此轮调控周期9个月以来上涨城市数量首次超过下降城市数量。此外,环比上涨城市数量的急剧攀升至25个,也超过前5月上涨城市数量之和。

  房企经营状况不容乐观

  在成交量回升的带动下,房地产板块股票一路飘红。WIND统计数据显示,2012年以来,房地产(申万)指数已经累计上行了15.78%,在23个申万一级行业中涨幅仅次于食品饮料(16.73%),大幅领先上证综指的同期涨幅。

  虽然房企在资本市场被众买家看好,但是,从目前已经披露的财务数据来看,房地产企业的经营状况却不容乐观。

  据统计,目前房企的负债率依然较高,五成大型房地产企业的负债率超过60%。更令人担忧的是,大多数房地产上市企业经营性现金流为负值,部分大型房地产企业集团内,互相担保的贷款占其全部贷款的三成。

  WIND统计数据显示,截至目前,仅有莱茵置业(000558,股吧)、卧龙地产(600173,股吧)和陆家嘴(600663,股吧)三家地产类上市公司公布了半年报,数据显示,这三家企业的营业收入分别下降了11.69%、28.61%和48.93%,其净利润则分别下滑了23.71%、48.89%和53.80%。与此同时,共有华侨城A、电子城(600658,股吧)、华远地产(600743,股吧)和保利地产四家地产企业公布了业绩快报,除了华远地产预计净利润出现增长之外,其余三家均预计净利润出现不同幅度的下滑。

  一位具有国资背景的PE(私募股权投资)高管对记者表示,虽然市场成交回暖明显,但房地产商的资金仍然绷得很紧。

  “现阶段,房地产企业资金链状况分化非常严重。”上述人士表示,作为招保万金等大型房地产企业,由于项目一般都比较好,所以资金链状况一直不错,反而融资成本在不断下降。但与之相反的是,三、四线城市的中小型房企,融资成本却在不断提升。

  “之前分化都没这么大,现在越来越大了。”上述人士坦言,对房地产企业来说,银行贷款越多会将其资金成本压得越低,但是,由于银行对房地产企业信贷的严控,更多的房地产商只能选择其他融资方式,这也就产生了分化。从资金成本来说,大型地产商底气较足,多能将融资成本降到7%至8%。而小型地产商恰恰相反,它们要多承担30%至40%,甚至高达50%的融资成本。

  中国房地产学会副会长陈国强表示,在银行常规紧缩致资金获得量有限的情况下,融资成本的上升是不可忽视的现实因素。

  的确,地产商的资金压力仍然未减。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生,而是通过行政高压手段实现,因此基础并不牢固,存在诸多不确定性,我们应警惕房企资金断裂的金融风险。

  房市难改下行趋势

  除了资金压力,在库存方面,标杆房企库存依然处于高位。截至6月底,标杆房企49个城市的在售项目库存量,相对于2011年同期增加了约六成。

  广东省房协日前报告显示,截至上半年期末,广东省商品房屋待售面积3216.22万平方米,比一季度末增加110.80万平方米,其中住宅增加57.13万平方米,占总增量的51.6%,均创下近十年来新高。其中,待售时间达到1至3年的占比超过五成。

  对此,陈国强表示,现阶段对于企业来说,高库存的格局没有改变,高负债的状况虽然有所缓解,但也没有发生根本性改观。因此,在政策继续不放松的背景下,我国房地产企业资金链压力仍然较大,市场量价齐升的态势难以长久维持。据媒体报道,未来房地产融资仍将严控风险,不排除后续出台新规的可能。

  “企业对现阶段的回暖态势切勿盲目乐观,虽然开发商利用多种渠道为自己造势,舆论势头转向,也出现了"日光盘"、"暴涨"等现象或字眼,但是,在高库存、高负债仍未改观的背景下,房地产市场不具备大幅反弹的条件基础。”

  他建议,开发商仍应坚持“以价换量”策略,尽快回笼资金,坚持去库存,降低自身资金风险。

  前述PE高管也认为,由于融资的高成本,在资金紧张的状况下,房企没有能力支撑涨价售卖,只能选择“以价换量”快速回收资金。在此背景下,未来房地产市场暴涨可能性不大,甚至会继续回落。

  聂梅生指出,目前房地产市场整体处于筑底阶段,因此,房地产市场仍将在一段较长的时间内上下波动。另外,如果国家继续出台下一轮新政,不排除房企开启新一轮的降价。

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