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楼市“全面回暖说”太武断
2012-08-01 09:25:24   来源:人民日报   评论:0 点击:

  在刚刚过去的7月,房地产市场在经历长期低迷之后,投资者购房热情持续升温,成交量有所上升。根据数据显示,在7月的最后一周,重点监测...

  在刚刚过去的7月,房地产市场在经历长期低迷之后,投资者购房热情持续升温,成交量有所上升。根据数据显示,在7月的最后一周,重点监测的40个城市中有34个城市楼市成交量同比上升。其中,6城市同比涨幅超过150%,重点城市周均成交量除深圳外,均同比上涨。在当前楼市调控政策没有放松的情况下,成交量的逆势上涨是否意味着楼市的全面回暖呢?对此,专家认为,在房地产投资增速仍然下滑、楼市库存量依然高企的情况下,房地产市场全面回暖的判断尚缺乏有力依据。

  涨跌互现成重要特征

  尽管房产网站数据显示全国楼市成交量总体呈现上升趋势,但是并非所有的城市成交量都出现上涨,涨跌互现成为当前楼市的重要特征。尤其是一线城市回升力度最为显著,而三线城市则普遍出现了下降。据莫尼塔房地产跟踪数据显示,上周全国58个城市商品房交易量周环比下跌了6.8%,并出现了一线城市微涨,二、三线城市下跌的分化情况,一、二、三线城市成交量周环比分别上涨了3.4%和下跌了-8.7%和 -7.8%。

  对于近期楼市成交量出现了上升趋势的原因,中国房地产学会副会长陈国强认为,首先是政策面的变化,货币政策的微调,对于楼市的影响非常直接,而不少地方政府屡屡有松动、微调的做法,这在一定程度上也同样会影响市场的预期。其次,与开发商普遍采取的“以价换量”的经营策略密不可分,北京等地销售好的楼盘都是价格比较灵活的,价格低于市场预期的项目。第三,在经过近两年的调控后,目前伴随着这种货币政策的调整,刚需群体部分人放弃观望,选择出手了。所以,二季度以来,市场成交量的复苏,是多方面因素共同造就的。

  住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹则表示,业内出现回暖说,主要在于今年整个宏观经济增速下滑比较明显,国家在不到一个月时间里连续降了两次息,释放了放松货币的信号。这带来了未来房地产政策要逆转的猜测,也促使一些正在观望的购房者开始出手。

  价格大幅反弹不具基础

  尽管楼市回暖声音不断,但是土地市场仍然趋冷,楼盘库存量依然较高,开发商资金压力还是很大,仅以成交量这一个因素就认定楼市出现全面回暖有失偏颇。

  据数据显示,7月最后一周,全国20个主要城市土地市场骤然降温,供给成交双双下跌,20 个主要城市推出住宅用地17宗,较前一周减少18宗,推出面积73万平方米,较前一周减少142万平方米,成交住宅用地18宗,较前一周减少5宗,成交面积68万平方米,较前一周减少110万平方米。

  “从供应角度看,我国至少还有2亿平方米的商品房没有售出,这个数据比2008年的1.8 亿平方米还要高。”秦虹表示,今年1—6月,全国房地产开发投资增速为16.6%,比2009年高位的30%下降了近一半,而土地购置面积增速同比下降 19.9%,全国住宅新开工面积的增速同比下降10.2%。房地产整体的供需关系并没有得到根本的扭转,成交大幅度反弹特别是价格大幅度反弹是不具备基础的。

  企稳尚难断言全面回暖

  陈国强认为,楼市出现变化应该说是受到“以价换量”的战略走向、微调的促使,影响了整体市场预期,综合这些因素,市场是出现了探底的现象,出现了企稳的特征,但并不能说市场出现了明显回暖。

  那么,怎么才算是真正的回暖呢?陈国强认为,这既要有成交量指标,也需要价格指标的配合,也就是说需要出现成交量持续回升,价格同时也上调的特征。另外,市场也要对后市的预期有一个比较共同的、普遍的判断。对照这几个方面的指标,在目前阶段,这些特征不完全符合。在当前阶段,开发商依然面临比较明显的资金压力,市场高库存的格局没有根本改观,在这些前提的综合作用之下,市场不具备大幅反弹、明显反弹的基础和前提。

  目前是否是购房的好时机呢?陈国强表示,对于消费者来说,没有必要抱着恐慌的心态纠结于现在要不要入市,是早一点好还是晚一点好。而对于开发商来说,需要清醒地判断市场的形势、判断市场的现实,确定一个理性的经营策略,这样才比较可取。更多参考意见请上楼盘导航,为你指明方向。

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